shadow ready-web-FF.png
השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

מאת: גנית מיכאלי


זמן הבנייה בישראל הולך ומתארך. האם יש לכך השפעה על ביטוח פרויקטים עם פוליסה קבלנית ואיך ניתן להתמודד עם זה.


הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה שהיקף התחלות הבנייה בשנים האחרונות ממשיך לשבור שיאים כולל קצב שנתי של כ-80,000 התחלות בנייה ב-2022 (הערכה).


הישגים מרשימים לכל הדעות אך אליה וקוץ בה. צלילה לנתונים מדליקה נורות אזהרה בוהקות שהמרכזית שבהן היא התארכות משמעותית של משך הבנייה בישראל. גדילה עקבית של הפער בין מספר התחלות הבנייה להיקף המסירות בפועל.


עד כמה? בבקשה. אם בשנת 2015 עמד משך הבנייה של בניין בישראל על כ-28.1 חודשים, נכון ל-2022 אנחנו מדברים על כ-31.6 חודשים. העלייה הנאמדת בכ-12% יכולה לגרור השלכות רוחביות רבות כולל בהיבטים ביטוחיים.


מדוע הבניה מתארכת? הסיבות רבות ומגוונות. החל מפיגור ביישום טכנולוגיית בנייה חדשות, דרך דרישות רגולטוריות וכלה בסוגיות שקשורות להיתכנות כלכלית, תכנון שגורר בנייה איטית, ציפיות צרכנים, בחירת בעלי מקצוע שאינם מתאימים לעבודתם (כולל התפשרות בבחירת קבלנים בכדי לשמור על תחרותיות כלכלית וכדאיות פיננסית) ובשנים האחרונות גם מצוקת כוח אדם ובעיות בשרשראות האספקה.

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

משך זמן הביטוח – לא לנצח כמובן

התארכות משך הבנייה מתנגשת עם ביטוח עבודות קבלניות שהיא כידוע פוליסה לתקופה מוגבלת. ברוב המקרים הפוליסות הקבלניות נמכרות לתקופת כיסוי מוגבלת מראש ל-36 חודשים ולעתים רחוקות, בפרויקטים גדולים, עד 48 חודשים. חברת הביטוח תעדיף לקצוב את הפוליסה לפרק הזמן הקצר ביותר משני טעמים מרכזיים:


· יותר זמן, יותר סיכון – ככל שמשך הזמן של העבודות מתארך, גדל בהתאמה הסיכון להתרחשות אירוע ביטוחי.

· שיעור הסיכון עצמו גדל – שיעורי הסיכון והנזק גדלים בקורלציה להתארכות הפרויקט. בין אם מבחינת נזקי גוף (הסיכון לנפילה מגובה, למשל, גדול יותר בשלב שבו הפרויקט מתנשא מעלה) והן מבחינת נזקי רכוש (לרבות סכנה למבנה עצמו כתוצאה, לדוגמה, משריפה באתר).


התארכות משך הבנייה מוצאת את הנושא הביטוחי לא רק בשלב של רכישת הפוליסה אלא גם "בזמן אמת". כלומר, במצב שבו הפרויקט מתעכב ועומד לחצות את תקופת הביטוח שנרכשה, והמבוטח חייב למצוא פתרון על ידי בקשה להארכה.


בהגשת בקשה להארכה נכנסים פקטורים נוספים לתמונה. לדוגמה, האם התרחשו באתר הבנייה אירועי ביטוח, ובמידה שכן, באילו סדרי גודל. ייתכן שחברת הביטוח לא תזדרז, בלשון המעטה, להאריך את הפוליסה, תדרוש תשלום גבוה, וכמובן שגם ההארכה לא תהיה לצמיתות אלא מוגבלת בזמן.


חשוב מאד: לעתים קרובות הפרמיה שחברת הביטוח תדרוש בגין ההארכה תהיה גבוהה יותר ולא תחושב באופן יחסי לפוליסה המקורית (פרו-רטה).

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

סירוב לבקשה להארכת ביטוח עבודות קבלניות בעקבות עיכובים

בקשות להארכת ביטוח עבודות קבלניות בעקבות עיכובים בפרויקטים עלולות להיתקל במכשולים של ממש. ובמקרה של סירוב להאריך- עד כדי קושי במציאת מבטחים שיהיו מוכנים "להיכנס לסיכון" (ככל שהפרויקט מתקדם כך הדברים נאמרים ביתר שאת).


במצבים חריגים ובפרויקטים גדולים ו/או מורכבים במיוחד ייתכן אפילו שלא יהיה מנוס מפנייה ישירה למבטחי המשנה (חברות הביטוח בחו"ל המעניקות לחברות הביטוח הישראליות את הגב הכלכלי).

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

המורכבות המיוחדת בהתחדשות עירונית (תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2)

הנושא של היארכות משך הבנייה מאפיין, לצערנו, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית לפי תמ"א 38 ובמיוחד מסוג חיזוק (תמ"א 38/1). ניתוח הנושא מראה שהמגמה היא לא חיובית ושפרקי הזמן הולכים ומתארכים גם במרוצת השנים.


אם בשנת 2013 עמד משך הזמן מההיתר בפועל לאכלוס על כ-1.6 שנים בתמ"א 38/2 ועל כ-1.8 שנים בתמ"א 38/1, בשנת 2021 אנחנו מדברים כבר על כ-3.2 שנים בתמ"א 38/2 וכ-3.1 שנים בתמ"א 38/1. היות שמדובר בממוצע בלבד, ניתן להבין בנקל שפרויקטים רבים, רבים מאד, עלולים לחצות את תקרת ההגבלה של הכיסוי הביטוחי.


העיכובים נגרמים מסיבות שונות כמו היערכות לא מתאימה, הערכה לא נכונה של משך הביצוע, בחירת קבלנים לא מקצועיים שאינם מתאימים, אי לקיחה בחשבון של אירועים בלתי-צפויים ועוד.

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

קשיים מצד חברות הביטוח

בפרויקטים של תמ"א 38/1 שמבוססים על שיפוץ והרחבה, הדיירים נשארים לרוב לגור במקום. חברת הביטוח שתידרש להאריך את הפוליסה (או במקרים קיצוניים "להחליף" מבטח קודם שמסרב להאריך) תכניס לשיקוליה את הסכנות שרובצות לדיירים ואורחיהם מכוח מגוריהם באתר בנייה פעיל.


בפרויקטים לפי תמ"א 38/2 המבוססים על הריסה ובנייה מחדש, העיכוב בפרויקט יכול להעמיס על היזם/הקבלן הוצאות רבות בעקבות תשלום שכר הדירה החלופי. עומס כלכלי עלול לגרור תגובות המשך בעייתיות כולל ניסיון לקצר לוחות זמנים על ידי "עיגולי פינות" ויצירת סיכונים מיותרים. יודגש כי פוליסה קבלנית לא מעניקה כיסוי לנזקים תוצאתיים אלה ולא מהווה פתרון לתשלום היתר של שכר הדירה החלופי.

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

לסיכום,

התארכות משך הבנייה בישראל מעמידה יזמים וקבלנים רבים בפני סוגיה לא פשוטה וחשיפה ביטוחית משמעותית. בין אם בשלב הראשוני שבו הם רוכשים את הפוליסה הקבלנית המוגבלת בזמן (ועליהם לחתור לתקופה ממושכת ככל הניתן), ובין כאשר הפרויקט מתעכב ואין מנוס מהגשת בקשה להארכה. בסוכנות הביטוח שלנו, העוסקת בביטוחי בנייה מזה למעלה מ-30 שנה, אנו מעמידים לרשות לקוחותינו סל כלים רחב היקף בעניין זה.

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

השפעת התארכות משך הבנייה על ביטוחי הבנייה

חסר לך מידע בנושא ביטוח קבלנים או ביטוח עבודות קבלניות?
נשמח לעזור לך
צור קשר - 03-6951414

 itzick@simon-ins.co.il -או שלח מייל

או מלא את הטופס ונחזור אליך בהקדם