המושג התחדשות עירונית כולל בתוכו תכניות בינוי כמו: פינוי בינוי, תמ"א 38 לסוגיה, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שימור ושיקום מבנים ישנים, עסקאות קומבינציה/הריסה ובנייה.
הסנונית הראשונה של מגמת ההתחדשות העירונית היתה תכנית שיקום שכונות המיתולוגית שנועדה לחדש שכונות מצוקה ולהפיח בהן חיים חדשים על ידי שיפור תנאי המגורים והתשתיות העירוניות.
אמנם סנונית אחת אינה מבשרת את בוא האביב, אבל עם הזמן, התרחבה מניפת המטרות אותן יכולה לשרת מגמת ההתחדשות העירונית:
שינוי מרקם חברתי - הגדלת כוח המשיכה לאוכלוסייה צעירה לשם החייאת שכונות בהן מתגוררת אוכלוסייה ותיקה ומזדקנת או אוכלוסייה 'בעייתית'.
ניצול גבוה של הקרקע – בניה לגובה על בסיס מבנים קיימים תוך חיזוקם ושיפוצם במגמה לנצל קרקע עירונית בצורה מיטבית.
חיזוק מפני רעידות אדמה – עם התחדדות התובנה שמבנים בארץ אינם עמידים בפני רעידות אדמה גובשו תקנות, חוקים, הקלות מיסוי והיתרי בניה להגברת אטרקטיביות ביצוע עבודות חיזוק המבנים.
הגנה מהאיום הרקטי בעת מלחמה - ההתחדשות העירונית מאפשרת תוספת ממ"דים ו/או בניית מבנים חדשים ומוגנים. תכלית חשובה בישראל, הנתונה תדיר לאיומים ביטחוניים.
הנצחת מורשת והיסטוריה – המגמה המתפתחת של שימור מבנים ישנים נכללת גם היא בתוכניות ההתחדשות העירונית.
המשותף לכל סוגי תוכניות ההתחדשות העירונית
למעשה קיימים שלושה פרמטרים משותפים לכל הפרויקטים מתחום ההתחדשות העירונית:
כולם עוסקים בטיפול במבנה קיים, בין אם מדובר בהריסה ובנייה מחדש ובין אם מדובר בחידוש מבנה שדרוגו חיזוקו או הרחבתו.
כולם דורשים טיפול בדיירים קיימים. לעתים - עבודות בניה במבנה המאכלס דיירים בעת ביצוע העבודות ולעתים: פינוי הדיירים למגורים חלופיים עד להשלמת הפרויקט.
כולם כרוכים (בד"כ) בביצוע עבודות בניה בסביבה עירונית צפופה וסואנת עם סיכונים מיוחדים הנובעים מעובדה זו.
לכל אלה, ובמיוחד לפרויקטים המאכלסים דיירים ועבודות בנייה בו זמנית, יש משמעויות ביטוחיות המייחדות את ביטוחי ההתחדשות העירונית למול פוליסות ביטוח עבודות בניה 'רגילות'.
ביטוחי התחדשות עירונית - המאפיינים המיוחדים:
Add a Title
Add a Title
הנה בקצרה על כל אחת מתוכניות ההתחדשות העירונית מן הזווית הביטוחית:
ביטוח פינוי בינוי
פוליסת ביטוח פינוי בינוי הנמנית על משפחת ביטוחי ההתחדשות העירונית, היא לכאורה פשוטה לביצוע אך לעתים היא מהמורכבות לתכנון, גיבוש והפקה. זאת מאחר ולצורך התאמתה למאפייני הפרויקט נדרשת לא רק התמחות בביטוחי ענף הבנייה, אלא גם ראייה רחבה של הסביבה החברתית וירידה לרזולוציות עמוקות בכל הנוגע לתהליכי בניה , לו"ז הביצוע, מועדי מסירה ,, תקנות עירוניות, חוקי בטיחות ועוד. זאת ועוד...
ביטוח שימור ושיקום מבנים
ביטוח שימור ושיקום מבנים הוא מסוג הפרויקטים שחברות הביטוח מגלות בו יתר זהירות ו'חיפוש בציציות' המיזם לפני שהן מנפיקות פוליסה - והסיבה ברורה. עבודות שימור ושיקום מבנים כרוכות בד"כ בסיכון רב ובהסתברות גבוהה לנזקים ומשכך, בעלויות פיצוי גבוהות במיוחד הן בגלל מצבו הרעוע של המבנה (לעתים) והסיכוי הגבוה לקריסתו (מלאה או חלקית), והן בשל שבקרות אירוע ביטוחי יש לשחזר את המבנה ולהביאו למצבו המקורי לעתים באופן מאד מדויק וסיזיפי ...
ביטוח תמ"א 38-2 ותיקוניה
ביטוח תמ"א 38-2, אחד משני ביטוחי ההתחדשות העירונית העיקריים, הוא לעתים מן המורכבים שיש במיוחד כשמדובר בהריסת מבנה קיים ובנייה חדשה במקומו בסביבה עירונית צפופה מאד. נתון זה מעלה את רמת הסבירות לאירועים ביטוחיים, ולכן, תשאף חברת הביטוח לכלול בפוליסה החרגות, סעיפים מיוחדים ודרישות מיגון לרוב.
במרבית המקרים הקמת פרויקט תמ"א 38-2 כרוכה בעבודה מורכבת באזור מאוכלס וסואן, המחייבת לא פעם סגירת צירי תנועה והפרעה לשגרת יומם של דיירי רחוב שלם. פעמים רבות מדובר בהריסת מבנה שכן שיכול להיות צמוד עם קיר משותף למבנה שאותו עומדים להרוס.
לאור האמור שברור שפוליסת ביטוח תמ"א 38-2 איננה תמימה ופשוטה כפי שניתן היה לחשוב.
פרויקטים כאלה מחייבים מחשבה אחת קדימה בתכנון נכון של הכיסוי הביטוחי.
מכאן ברור, אם ברצונך ליהנות מכיסוי ביטוחי מורחב, כדאי לך...
ביטוח תמ"א 38 1-3 ותיקוניה
פרויקט תמ"א 38 1-3 נועד בראש ובראשונה לחזק בניין ישן כנגד רעידות אדמה. מכיוון שלא מדובר בהריסה אלא בשיפוץ, נוצר מצב בו המבנה מאכלס דיירים ועבודות בניין בו זמנית. נתון זה מעלה את רמת הסיכון והסבירות לאירוע ביטוחי, לכן, יש לו השפעה קריטית על פוליסת ביטוח תמ"א 38 1-3: האם חברת הביטוח תסכים להנפיק פוליסה?ואם כן מה יהיו התנאים ההחרגות, דרישות המיגון.
גיבוש, בנייה והנפקה של פוליסת ביטוח תמ"א 38 1-3, הם מן המורכבים שיש על רקע הסיכונים המיוחדים לפרויקטים כאלה והסבירות הגבוהה לאירוע ביטוחי ותביעות.
די במצב החריג שבו אתר בנייה מאכלס דיירים ופועלי בניין תוך כדי ביצוע עבודות בנייה כדי להבין את הרגישות שמגלה חב' הביטוח שבאה לידי ביטוי בדרישה להכיל בפוליסה החרגות, תנאים, סעיפים מיוחדים ודרישות מיגון לרוב.
אל רשימת המאפיינים המיוחדים לפרויקט זה קיים גם הסיכון לנזק אפשרי למבנה הקיים תוך כדי ביצוע העבודות...
-%20M-B.webp)
ביטוח לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה
מבני ציבור, מבנים לשימור, אתרי מורשת וכדומה הזקוקים לחיזוק ושדרוג אינם נכללים במסגרת תוכניות תמ"א 38 אלא נכללים בתוכנית מתאר אחרות הדנות בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כאן, בדומה ליתר ביטוחי ההתחדשות העירונית, חברות הביטוח רואות את הסיכון הביטוחי הגבוה. לכן המענה הנכון לביטוח פרויקטים אלה הוא תכנון פוליסה רחבה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולא פוליסת ביטוח עבודות קבלניות 'רגילות'...
בטיחות בפרויקט תמ"א 38
חשוב לשמור, לרענן ולהקפיד על כללי הבטיחות בתמ"א 38, ויש לכך סיבות מוצקות: ראשית המאפיין המיוחד בפרויקטים אלה - אתר בנייה ש"מאכלס" יחד דיירים ועובדים בו זמנית. שנית - למנהל העבודה אין כל יכולת וסמכות לפקח על הדיירים. שלישית - לדיירים אין שום רקע והבנה בתהליכי בניה, ומתוקף כך הם גם לא מודעים לסכנות שאורבות להם. כך, מעבר לאחריות אישית של מנהלים ועובדים, זהו מצב שחייב לקבל התייחסות מצד היזם בשני אופנים שונים...
דוגמאות לפרויקטים שבוטחו על ידנו
