shadow ready-web-FF.png
בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

מאת: איציק סימון


"ממ"ד קרוב ותקני משפר את ההגנה על השוהים בו עד יעבור זעם. תכלית חשובה זו מוגשמת באמצעות עידוד בעלי דירות להוסיף לדירתם ממ"ד בשטח מינימלי, באמצעות הענקת פטור מהיטל השבחה, המביאה לחיסכון כלכלי" (כב' השופטת ד' ברק-ארז. בר"ם 21/6874).


פברואר 2022. בית המשפט העליון מפרסם פסק דין חשוב לגבי זכותן של חברות ייזום בהרצליה לפטור מהיטל השבחה בבניית ממ"דים בפרויקטים של תמ"א 38 בעיר. זאת לאחר שהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דחתה את בקשתן מכיוון שהממ"דים חרגו מקווי הבניין והביאו לשיפור תכנוני ביחס לכל המבנה.


לכאורה עוד אחד מאלפי פסקי דין מנהליים שנוגעים לסכסוכים בין יזמים לוועדות התכנון. בפועל, ביטוי מפי בית המשפט העליון לכך שמאחורי התחדשות עירונית ו/או תמ"א 38 לא עומדים רק מטרות של שיפור איכות החיים במרחב העירוני או חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, אלא שהן מנוע חשוב להגנה על אוכלוסיית ישראל ו"אבזור" דירות ברחבי הארץ בממ"ד (מרחב מוגן דירתי).

בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

תקציר הפרקים הקודמים

מבנים רבים ברחבי הארץ לא נבנו לפי התקן הישראלי כנגד רעידות אדמה, ת"י 413. לאחר דיונים בנושא הוחלט לטפל בסוגיה באופן מערכתי כשבשנת 2005 פורסמה לראשונה תוכנית המתאר תמ"א 38 שנועדה לעודד חיזוק מבנים שלא עומדים בתקן. בשלב ראשון על ידי חיזוקם בלבד, ובשלב השני, החל משנת 2008, גם על ידי הריסתם ובנייתם מחדש.


בעוד שהתכלית המרכזית של תמ"א 38 הייתה להתמודד עם אירוע של רעידת אדמה, בפועל המיזמים כללו גם הקמת ממ"דים. בישראל הנתונה תדיר לאיומים ביטחוניים ובפרט לאיומים רקטיים (כפי שחווינו לא מעט בשנים האחרונות), אין זה עניין של מה בכך.


לפי נתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, נכון לדו"ח שפורסם ב-2021, אין עדיין ממ"ד בכ-63% מהדירות בישראל. במספרים מוחלטים אנחנו מדברים על כמעט 3 מיליון ישראלים. הערים "שמובילות" את הרשימה הן ירושלים (עם כ-180 אלף דירות ללא ממ"ד), ת"א (עם כ-160 אלף דירות לא ממוגנות), חיפה (יותר מ-98 אלף דירות), פ"ת (כ-50 אלף דירות) וראשל"צ (כ-45 אלף דירות שאינן ממוגנות).

בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

מבנה עם ממ"ד ישרוד טוב יותר גם באירוע של רעידות אדמה

מעניין לדעת שאחת התרומות הגדולות של הממ"דים בנוסף לתכלית המרכזית - מיגון, הוא בכך שהם מסייעים לעמידות המבנה באירוע של רעידות אדמה.


הממ"דים, בהיותם קופסות סגורות וקשיחות שבנויות זו מעל זו כמגדל יציב היורד עד ליסודות בקרקע, מהווים גם קירות הקשחה כנגד עומסים אופקיים. כפועל יוצא מכך בתים חדשים בני קומות בודדות שנבנו בהם ממ"דים עמידים יותר כנגד רעידות אדמה אפילו ביחס לדרישות התקן בזכות המרחבים הממוגנים עצמם.


"המרחב הממוגנים משחקים כאן תפקיד כפול", אומר ד"ר ברוש, מנהל אגף הבניין במכון התקנים, מרצה להנדסת מבנים במחלקה להנדסה אזרחית באוניברסיטת אריאל ואחד המומחים המובילים בישראל בתחום המיגון האזרחי, "ראשית, הם מסייעים בחיזוק המבנה, בהקטנת סכנת התמוטטות ובהקטנת הנזק השיורי. שנית, וחשוב לא פחות, הם מספקים מחסה למי ששוהה במבנים במקומות שמהם לא ניתן לצאת מיידית בעת רעידת אדמה".


"זה נכון גם לאירועים ביטחוניים", מוסיף ד"ר ברוש, "הגעה לממ"ד מגדילה את שיעורי השרידות של הנמצאים במבנה. הממ"ד הוא מרחב ממוגן שעמיד ברמה גבוהה גם כנגד הדף וגם כנגד רסיסים. בפגיעה ישירה של ראשי קרב הוא מקטין את הנזק שייגרם מכך שהפיצוץ יהיה ככל הנראה בחוץ".

בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

האם הוספת ממ"דים מייקרת את שוק הבנייה?

האם הדרישה להוספת ממ"דים במסגרת בנייה חדשה ו/או בפרויקטים של תמ"א 38 או התחדשות עירונית גוררת עלייה במחירים? התשובה מפתיעה שכן הממ"ד כמעט שלא יוצר עלויות נוספות.


"ממ"ד הוא עוד חדר בבית", אומר ד"ר ברוש, "בשנים האחרונות פיקוד העורף עמל רבות על התאמת כל האביזרים וחומרי הגלם בממ"דים לחיים השגרתיים כל הניתן לאופי הבנייה הרווח בישראל".


"בעבר, לפני בניית הממ"דים, הפתרון הביטחוני היה הקמת מקלט לבניין או למספר בניינים. הייתה חובה שלא תמיד הקפידו עליה להשאיר את המקלט הציבורי ריק ולא לאחסן בו חפצים ומיטלטלין. בניגוד למקלט הישן שהיה באמת תוספת עלות למבנה שכן הוא הוקם למטרת המיגון בלבד, ממ"ד הוא חדר דו-תכליתי. גם מרחב ממוגן דירתי על כל המשתמע מכך, וגם חדר לכל דבר ועניין לשימוש יומ-יומי".

בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

יתרונות הממ"ד

היתרונות של הממ"ד לעומת המקלט, עליהם מדבר ד"ר ברוש, מתכתבים עם מסמכים רשמיים שמפורסמים מעת לעת. כך, למשל, במסמך שנערך לטובת בחינת החשיבות שבהוספת ממ"דים למבני מגורים באזורים בהם מתגוררים אזרחים וותיקים ואנשים בעלי מוגבלויות.


"זמן הכניסה למרחב מוגן בעת השמעת אזעקה על ירי טילים משתנה מאזור לאזור: בין אפס (כניסה מיידית למרחב מוגן) לשלוש דקות. לכן, למרחב מוגן קומתי או דירתי יש יתרון על פני מקלט, כיוון שהגישה אליו מהירה יותר, בשל קרבתו ליחידת המגורים, והוא יותר מותאם לשהייה ממושכת. ליתרונות אלה יש חשיבות רבה יותר בקרב אוכלוסיות שמתקשות להגיע למקלטים בזמן קצר, כגון אזרחים ותיקים ואנשים עם מוגבלות".


"זה נכון גם באספקטים של התכנון אדריכלי וההנדסי או חומרי גלם", מוסיף ד"ר ברוש, "בניית ממ"ד לא דורשת חומרים ייחודיים שצריך להביא באופן ספציפי. אין כאן עבודה של קבלנים בעלי מומחיות מיוחדת שכן הבנייה נעשית עם קבלני הבנייה הרגילים. התכנון הוא במידות רגילות, בד"כ 20-30 ס"מ, ואלו מידות שהבניין 'מכיר' היטב. התקרה אותה תקרה, הרצפה אותה רצפה, וקירות הבטון של הממ"ד משתלבים עם הקירות האחרים. בנוסף, גם הספקים של מוצרי המסגרות והחלונות, הם אותם הספקים של אביזרים נוספים במבנה".


בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

מרחב מוגן משפר את החוסן הלאומי

ד"ר ברוש אומר כי המרחבים המוגנים מהווים נדבך חשוב ומשמעותי בחוסן הלאומי. הרבה יותר נוח וקל להגיע לממ"ד הביתי מאשר לגרם המדרגות או המקלט הציבורי. כפועל יוצא מכך, בעת אירוע, ישראלים רבים יותר יהיו מוגנים וממוגנים בעת נפילת טילים.


"הדברים נאמרים ביתר שאת לגבי משפחות צעירות עם ילדים קטנים, אנשים מבוגרים או בעלי מוגבלויות אשר יכולים אף לישון מלכתחילה במרחבים המוגנים ולא נדרשים להתעורר בעת אזעקה ולהגיע למרחק מוגן", הוא מציין, "כמו כיפת ברזל, שחיזקה את החוסן הלאומי בפתרון שסיפקה לאיומים הרקטיים, כך הממ"ד, ביכולתו להפחית את האבדות בעורף מחזק בסופו של היום את האוכלוסייה כולה ברמה הלאומית".


"יתרה מכך, יש כאן גם משמעויות כלכליות של רציפות תפקודית. ככל שיותר מבנים בישראל, פרטיים ומסחריים במערכות הלחימה יהיו עם מרחבים ממוגנים, כך המשק הישראלי ייפגע פחות בימים מורכבים. זה נכון כמובן גם לגבי בתי ספר, מוסדות לימוד, בתי חולים, מרכזים מסחריים וכדומה".

בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

אפילו נגד נשק גרעיני?

משמח לדעת שהממ"ד הישראלי מעניק הגנה מוגברת גם כנגד האיום המשמעותי ביותר – נשק גרעיני. כבר היום המרחבים הממוגנים כוללים מערכות אוורור וסינון אשר יאפשרו שהייה ארוכת משך בתרחיש של אירוע גרעיני.


מעטפת הבטון של המרחבים המוגנים מסייעת בהגנה כנגד הדף, קרינה תרמית, שריפות, קרינה רדיו-אקטיבית מיידית ומתיישרת ועוד. היא מפחיתה את הערכים המסוכנים בתוך הבית ביחס לקירות בלוקים "רגילים".

בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

חשוב לציין כי ישנה קטגוריית "ביניים" של מבנים בישראל אשר נופלת לעתים קרובות בין הכיסאות. זאת משום שהבנייה עם ממ"דים החלה להיות מקובלת בישראל ב-1995, אך מבנים שעומדים בתנאים של תמ"א 38 הם בעיקר כאלה שנבנו לפני 1980. כלומר, בין 1980 ל-1995 נבנו בישראל עשרות אלפי דירות שהן אמנם מחוזקות מפני רעידות אדמה אך נעדרות ממ"דים, ואין כיום מתווה ראוי שנותן להן פתרון.


איך זה קרה? בסיום מלחמת המפרץ הראשונה, בשנת 1992, אישרה ממשלת ישראל תקנות למרחבים מוגנים שמחייבות בניית ממ"ד, ממ"ק (מרחב ממוגן קומתי) או ממ"מ (מרחב ממוגן מוסדי) בכל בנייה חדשה. התקנות החלו להיות מיושמות בפועל בבנייה מאמצע שנות ה-90 וההערכה היא כיום שדירות שנבנו לפני 1995 אינן כוללות ממ"ד.


היות שהתקן הישראלי המחייב לעמידות בפני רעידות אדמה נכנס לתוקפו ב-1975, כ-15 שנים לפני התקנות המחייבות בניית ממ"ד, נוצר מצב שבו מבנים שנבנו בתקופת הביניים, 1980-1995, לא כוללים בהכרח מרחבים ממוגנים דירתיים (לכל הפחות כחלק מהבנייה המקורית), אך מצד שני לא עומדים בתנאים הנדרשים ליישום תמ"א 38.


מרכז המחקר והמידע של הכנסת התייחס לכך במסמך שפורסם לאחרונה בנושא עתידה של תמ"א 38, וכך נכתב, "נוסף על הסכנה לרעידת אדמה, בשל המצב הגאו-פוליטי, נדרש גם מיגון של המבנים מפני טילים, באמצעות הוספת מרחבים מוגנים (ממ"דים) למבנים שנבנו לפני 1995 ולכן אין בהם ממ"ד" (ההדגשות לא במקור).


הדברים מגיעים לכדי מספרים מדאיגים ממש שכן לפי ההערכות רק כ-1.2% מהמבנים המשתייכים לקבוצה "הבעייתית" של בין 1980 ל-1995 חוזקו לפי תמ"א 38 והוספו להם ממ"דים. מכיוון שהמנוע המרכזי של תמ"א 38 הוא כדאיות כלכלית, ועל כן התוכנית פחות שכיחה בפריפריה, הנתונים בערים המאוימות ביטחונית הם מתחת לממוצע. כך, למשל, בבאר שבע, שספגה במהלך ימי מבצע "שומר החומות" כ-20 רקטות ביום, נכון ל-2020 רק 0.05% מהמבנים בקטגוריה הבעייתית (1980-1995) קיבלו היתר לתמ"א 38 ואף פרויקט לא אוכלס.

בין התקן נגד רעידות אדמה לתקנות המחייבות ממ"ד

בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

לסיכום,

התחדשות עירונית או פרויקטים של תמ"א 38 מביאים עמם בשורה של ממש מבחינת המיגון והחיזוק של הבנייה בישראל. קיומו של ממ"ד בבית משפיע לטובה על עמידות הבניין באירוע של רעידת אדמה ומחזק את החוסן הלאומי בכך שהוא מאפשר הגעה למרחב מוגן בתוך שניות ספורות.


חשוב גם להמשיך ולכרוך את בניית הממ"דים בפרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית או תמ"א 38, וכן למצוא פתרון לקטגוריה המורכבת של מבני המגורים שנבנו "בין הכיסאות" בשנים שבין 1980 ל-1995.

בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

בניית ממ"דים כחלק בלתי נפרד מהתחדשות עירונית ותמ"א 38

חסר לך מידע בנושא ביטוח קבלנים או ביטוח עבודות קבלניות?
נשמח לעזור לך
צור קשר - 03-6951414

 itzick@simon-ins.co.il -או שלח מייל

או מלא את הטופס ונחזור אליך בהקדם