המדריך המקיף לביטוחי התחדשות עירונית - מגדילים

יותר ויותר מבנים שעברו התחדשות עירונית לפי תמ"א 38 מופיעים במרחב האורבני בישראל. בין השנים 2005-2018 אוכלסו 17,907 יחידות דיור בפרויקטים של תמ"א 38, שבוצעו ב-955 מבנים  על כן, יהיה זה נכון להתייחס במאמר קצר לסוגיה המקבלת פחות תשומת לב מצד קבלנים ויזמים העוסקים בתחום, והיא האחריות לגבי "היום שאחרי המסירה".

פרויקט של תמ"א 38, כמו כל פרויקט בנייה, דורש הכרה בצורך שברכישת ביטוח לאחר מסירה, לרבות מסירה חלקית. זאת מן הטעם שהפוליסה לביטוח עבודות קבלניות, כשמה כן היא, מבטחת את היזם/הקבלן אך ורק בעת ביצוע העבודות הקבלניות (ובעבודות תחזוקה, בתקופת תחזוקה, מוגדרת בזמן).

לאחר מסירה מלאה או חלקית, "פג תוקפה" של הפוליסה הקבלנית, ועמה פג הפתרון הביטוחי לסיכונים שהיו קיימים במועד המסירה, ואשר יגרמו לנזקים לגוף או לרכוש של צד ג' כתוצאה מליקוי בבניה.

הנה לדוגמה, אנו מטפלים בסוכנות באירוע שהתרחש לאחרונה בפרויקט של תמ"א 38 בצפון. כשלוש שנים לאחר מסירת הבניין המחודש, פרצה שריפה בלוח החשמל הראשי. האש התלקחה מלמטה למעלה, טיפסה בפיר החשמל ולאורך כל קומות הבניין. הדיירים, ביניהם מבוגרים וילדים קטנים, יצאו החוצה בבהלה ונמלטו מהלהבות. חלקם נפגעו כתוצאה מהירידה המהירה במדרגות, חלקם משאיפת עשן, וכמובן שנגרם נזק רב לרכוש עצמו. רק בנס הסתיים האירוע ללא תוצאות ופגיעות קטלניות בנפש.

תאונה מסוג זה איננה נכנסת תחת גדרי הפוליסה הקבלנית...

בתחילת אוקטובר 2019 זה קרה שוב. מתקין מזגנים בשנות ה-50 לחייו צנח למותו, הפעם בקריית ביאליק ומגובה חמש קומות. האירוע הטראגי חלף ללא תשומת לב מיוחדת, אך עבורנו זהו זרקור חשוב נוסף שעלינו להפנות למלאכה זו, אשר רבים אינם מודעים לסיכונים הרבים הרובצים לפתחה.

התקנת מזגן בבית דירות הינה עבודה מסוכנת והסיבות לכך הן רבות, מגוונות, ולצערנו קטלניות. החל משימוש לקוי בסולם נע ונד, דרך הסתמכות על מדרך רעוע שעלול לקרוס תחת משקל המתקין ו/או משקל המזגן, וכלה במסתורי כביסה חסרי מעקות המתגלים כמלכודת מוות.

המורכבות מתחדדת ביתר שאת לאור העובדה שרבים מטכנאי המזגנים הפועלים במגזר הפרטי בישראל הם אינם קבלנים אשר עובדים באתרי בנייה. מעטים מהם הינם בעלי ניסיון ו/או רקע מתאים לעבודה בגובה. בשילוב כל אלה, לפנינו מצב "מועד לפורענות".

לפני מספר שנים הגישה חטיבת המזגנים באיגוד לשכות המסחר למשרד העבודה נייר עמדה המתייחס לנושא ובו נאמר במפורש כי "התקנת מזגנים הינה פעולה מורכבת שדורשת חיבור חשמל וצנרת גז של היחידה הפנימית ליחידה החיצונית במזגן, עבודה בגובה והתקנת מוצר כבד בגובה" (ההדגשות לא במקור). הנה לפניכם - גם עבודה מורכבת, גם עבודה בגובה, וגם התקנת מוצר כבד בגובה...

נזקים למבנים ותכולת דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 הם חיזיון נפוץ בתקופת החורף.
באופן "מפתיע" מסתבר שדווקא בחורף יורד גשם.. ומבנים בהם הוסרו האיטומים ולא בוצעו הפעולות המתאימות להגנה מגשם- ניזוקים , היזם והקבלן עומדים בפני תוהו ובוהו באתר, דירות שיש לפנות מאחר שאינן ראויות לשימוש, תביעות דיירים מוגשות - והביטוח איננו מספק פתרונות.

חברים, הקיץ מאחורינו, הסתיו בתחילתו, והתחזיות במשק המים הישראלי גורסות כי זו השנה השנייה ברציפות שבה נהנה מעונה גשומה במיוחד. כך לכל הפחות בחודשים הראשונים של חורף 2019-2020 (נובמבר – ינואר).

בשירות המטאורולוגי סבורים כי השנה הנוכחית תהיה דומה במידה רבה לשנה הקודמת. שנה שבה, כזכור, חווינו את אחד החורפים הגשומים ביותר מאז 2003, ואשר הציגה נתוני משקעים באזור המרכז שהיו גבוהים ב-27% מהממוצע הרב-שנתי.

רגע לפני שהגשם (הרציני) מגיע, ראינו לנכון לחזור ולהדגיש כמה וכמה פרמטרים מהותיים לגבי נזקי חורף ומשמעותם בפועל כלפי פרויקטים לפי תמ"א 38 ופוליסות הביטוח המכסות אותם.

חשוב לציין כי הדגשים שלהלן נוגעים אמנם להיבטים מעולם הבנייה מחד ועולם הביטוח מאידך, אך הם מיועדים לא רק לקבלנים, יזמים או מתכננים, אלא גם לדיירים עצמם...

ההיקף הרב של תאונות העבודה הקטלניות בענף הבנייה ידוע לכל. מחקר מקיף שפורסם רק לאחרונה (דצמבר 2018) תחת הכותרת "תאונות עבודה ותחלואה תעסוקתית", על ידי משרד העבודה והמוסד לביטוח לאומי, מצא כי בין השנים 2013-2017 אתרי בנייה היו אחראים על כ-58% מתאונות העבודה הקטלניות בישראל .

לא זו אף זו, מהדו"ח עולה שאחת מכל ארבע תאונות קטלניות אלה נגרמת במסגרת שיפוצים ו/או פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38).  60%  מהתאונות נגרמות בבנייה למגורים וכ-52% מהן באזור המרכז, המהווה את האבן השואבת לפרויקטים של תמ"א 38 בישראל .

עם נתונים כה דרמטיים, חשוב מאד שחברות העוסקות בהתחדשות עירונית יפנימו כי תביעות פיצויים אשר מוגשות בגין תאונה קטלנית יכולות לטפס לכדי סכומי עתק של מיליוני שקלים. זאת בעיקר לאור "הלכת השנים האבודות".

בקליפת אגוז, הלכת השנים האבודות נולדה בשנת 2004 בפסק דין אטינגר (ע"א 140/00), ושינתה את הלכת גבריאל (ע"א 295/81) ששלטה עד אז בכיפה. העיקרון המנחה בהלכת השנים האבודות הוא שאין להבדיל בין אדם שנותר בחיים לאחר התאונה אך איבד את יכולתו להשתכר (ואז ברור שהוא זכאי לפיצוי הולם עד למועד שבו היה יוצא לגמלאות), לבין אדם שנפטר בעקבות התאונה וחייו נגדעו בטרם עת.

כב' השופט העליון, אליעזר ריבלין, ציין בהלכת ......

האם נזקים שנגרמו לסביבה במהלך ביצוע עבודות פרויקט תמ"א 38 יכוסו על ידי הביטוח, מה צריך לדעת ובאילו מקרים ניתן לתבוע? המדריך המלא לביטוחים בפרויקטים של התחדשות העירונית.

ביולי 2017 פורסם באמצעי התקשורת אודות מקרה שאירע במרכז תל אביב, שרק בנס הסתיים בנזקי רכוש בלבד וללא פגיעות בנפש. אירוע בו בעקבות עבודות בינוי בפרויקט תמ"א 38, נפער בור בחנייה של הבניין הסמוך, ומכונית קרסה מטה.

תמונת הרכב הכלוא בתוך בולען, אשר צולמה בלב העיר ובמקום בו אזרחים (כולל ילדים ומבוגרים) עוברים עשרות פעמים ביום, עוררה זעזוע ופחדים. לא רק בעיני אזרחים מן השורה, אלא גם בקרב קבלנים ויזמים המקדמים פרויקטים של התחדשות עירונית, ומכירים (או צריכים להכיר) את הסיכונים הגלומים בעבודות הבנייה כלפי מבנים סמוכים והסביבה.

האירוע בתל אביב, כמו מקרים רבים אחרים אשר מרביתם אינם מגיעים לכותרות, הפנה זרקור לגבי ביטוחי פרויקטים של תמ"א 38. פרויקטים אשר מבוצעים, מטבע הדברים, בלב ליבו של המרחב האורבני.

ההיבטים הביטוחיים שיש לקחת בחשבון בעת כניסה לפרויקט של התחדשות עירונית, חייבים לקפל בחובם התייחסות גם לנזקים שעלולים להיגרם למבנים סמוכים או לסביבה. זאת מכיוון שנזקים למבנים שכנים וחצרותיהם הם נפוצים, נפוצים מאד.

תמ"א 38 נמצאת בתנופה אדירה. לפי נתונים רשמיים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (נכון לשנת 2017, שכן הנתונים לגבי 2018 טרם פורסמו), אוכלסו במסגרתה כבר למעלה מ-11,000 יחידות דיור בכ-650 בניינים ברחבי הארץ (לא רק בתל אביב או מחוז מרכז).

עם זאת, ולמרות המספרים המרשימים, כל פרויקט של תמ"א 38 נתון במידה רבה "בסיכון גבוה" לעיכובים, אף בהשוואה לפרויקטים "רגילים" של בנייה למגורים. כמנכ"ל סוכנות ביטוח המתמחה בביטוחי בנייה בכלל, ובביטוחי תמ"א 38 בפרט, אני מכיר מקרוב את התופעה והסיבות השונות בבסיסה.

בכתבה הבאה אבחן את הנושא מהאספקט הביטוחי.  מהן ההשלכות של אותם עיכובים על הפוליסה הקבלנית שנרכשה כידוע תחת שם מבוטח ראשי ספציפי ולפרק זמן מוגבל ?  (על פי רוב, כ-24 עד 36 חודשים).
תחלופת קבלנים – תחלופת מבוטחים?

ראשית, מושכלות ראשונים הן שפרויקטים רבים של תמ"א 38 מתאפיינים בתחלופת קבלנים, ולעתים קרובות אף יותר מקבלן אחד שמתחלף. שנית, גם היזמים אינם תמיד מצליחים לסיים את הפרויקט עליו התחייבו....

"כיצד להתנהל לגבי ביטוחי הדירה הפרטיים של בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה), שבמסגרתו הדיירים יכולים כידוע להמשיך ולגור בבניין במקביל לביצוע העבודות"

כמנכ"ל סוכנות ביטוח המתמחה בביטוחי בנייה, מופנות אליי מדי פעם שאלות מיזמים, קבלנים, מתכננים ומשרדי עורכי דין, המלווים פרויקטים של תמ"א 38 (על שלל גרסאותיה).

אפתח בכך שביטוח תמ"א 38 הוא מהביטוחים המורכבים ביותר ומחייב שליטה בדקויות, שכן טעות מקצועית עלולה לעלות ביום פקודה בדמים מרובים.

אחת השאלות הנפוצות עמה אני נתקל תדיר היא "כיצד להתנהל לגבי ביטוחי הדירה הפרטיים של בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה), שבמסגרתו הדיירים יכולים כידוע להמשיך ולגור בבניין במקביל לביצוע העבודות". אנצל הפעם את הבימה המכובדת שניתנה לי באתר "מגדילים", בכדי לענות על סוגיה זו.

למעשה, מה שהפונים מבקשים לדעת הוא האם ביטוח הדירה של בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38/1/3 (חיזוק והרחבה) בפוליסה הפרטית, שנרכשה על ידם טרם תחילת הפרויקט ולפי הפוליסה התקנית לביטוחי דירות, מכסה נזקים שייגרמו כתוצאה מהעבודות או במהלכן.

הבהרה חשובה – פוליסת הדירה התקנית מחריגה כיסויים בדירה שאינה תפוסה, אלא אם הדייר רוכש הרחבה מתאימה ועומד בתנאים מצטברים, המפורטים בה. לענייננו ....

דיירים רבים הנכנסים לפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה) מבקשים "על הדרך" לבצע גם שיפוץ בדירתם. שהרי, אין דבר הגיוני מזה. במקביל לעבודות המאסיביות הנערכות בבניין עצמו להתחדשות עירונית, בעלי הנכסים תופרים "שני שיפוצים במכה אחת" ועוברים גם התחדשות אישית.

כיצד ניתן להערך מראש לכיסוי ביטוחי בגין נזקי החורף, האם היזמים והקבלנים מכוסים ומתי חברות הביטוח מכירות בנזקי מזג אוויר קיצוני? כל התשובות והטיפים במדריך המלא להערכות ביטוחית לקראת עונת החורף.

החורף בפתח וכמדי שנה ענף הבנייה נכנס למגננה. בפרט בבניינים מאוכלסים בהם מבוצעים פרויקטים של הרחבה ושיפוץ במסגרת תמ"א 38/1. הן משום שאלו פרויקטים אשר מחייבים, מעצם טבעם, את הסרת הרעפים או האיטומים בתזמון כזה או אחר, והן מכיוון שנזקי גשם ורוח עלולים לפגוע בכל אתר בנייה גם בעבודה שגרתית.

יתרה מזו, מבחינת הפיזור הגיאוגרפי של פרויקטים להתחדשות עירונית, דו"חות היישום שפורסמו לאורך השנים על ידי מנהל התכנון, מצביעים בפירוש על כך שחלק הארי של הבנייה הינו במחוזות תל אביב, מרכז וחיפה. דהיינו, רוב הפרויקטים מוקמים באזורים הגשומים ביותר במדינה (כפי שניתן לראות במפה שלהלן). על פי נתוני השירות המטאורולוגי, אזור המרכז מתמודד בכל שנה עם כ-45 ימים גשומים, וביניהם גם סופות וסערות (ההבדלים בין סופה לסערה נבחנים לפי מהירות הרוח).....

כתבה זו מיועדת בעיקר לוועדי הדיירים שמטפלים בהקמה וביצוע פרויקט תמ"א 38 ולעורכי הדין שמייצגים אותם. חשוב להבין: תחום הבניה ומורכבותו הרבה בכלל ותחום תמ"א 38 ומאפייניו המיוחדים בפרט – חדשים לדיירים. הם מעולם לא עסקו בכך, זה להם הפרויקט הראשון וכנראה גם האחרון, ומטבע הדברים, ברוב המוחלט של המקרים, אינם מבינים דבר וחצי דבר בתחום הבניה ובמיוחד בתחום הביטוחי של הפרויקט. מניסיוני, לעיתים גם המייצגים (עורכי הדין) לא שוחים בחומר באופן מעמיק ומספק די הצורך. לאור כל אלה