המדריך המקיף לביטוחי התחדשות עירונית - מגדילים

פרויקטים של תמ"א 38 המתקיימים בלב המרחב האורבני כוללים גם פונקציות של גידור. בין אם בכדי למנוע כניסה לאתר כולו (בתמ"א 38/2, הריסה ובנייה ומחדש), ובין אם להפרדה ברורה בין פעילות הבניין השוטפת לעבודות הקבלניות (בתמ"א 38/1, הרחבה ושיפוץ). לעתים קרובות הגדר אף מוקמת זמן מה לפני תחילת העבודות העיקריות.

רבים אינם מודעים לכך שגם עבודות הגידור הנ"ל יכולות לגרום לנזקים, ומדובר בשלב שבו אין בהכרח פוליסה קבלנית תקפה שתוכל לספק מענה......

למאמר באתר מגדילים

פרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה) עדיין מהווים כ-50% מההתחדשות העירונית בישראל הנעשית לפי התוכנית לחיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה. היות שמדובר באתרי בנייה ייחודיים הנבדלים בכך שהם מבוצעים במקביל להמשך מגורי הדיירים במקום, על בעלי הדירות לשים לב למספר דגשים מבחינת ביטוח ובכלל. ברשימה הקצרה הבאה אעמוד על כמה מהמרכזיים שבהם.

שיפוצים פרטיים בדירות

פרויקט של תמ"א 38/1, בניגוד לתמ"א 38/2 (פינוי והריסה), לא מגיע לקו הסיום עם "דירה חדשה מהקבלן". הדירה הקיימת תורחב, הבניין ישופץ וישודרג, אך זהו עדיין אותו הנכס. אין זה מפתיע אם כן שבעלי דירות רבים "קופצים" על ההזדמנות, ועורכים במקביל גם שיפוץ פרטי.

לעתים קרובות, מכיוון שאלו דירות ישנות, השיפוץ הוא "שיפוץ קומפלט" (כולל ריצוף, אינסטלציה, דלתות, שבירת קירות, החלפת מטבח, עבודות אלומיניום ועוד).

השיפוצים הפרטיים הם אתגר ביטוחי, ולבעלי הדירות אחריות לנזקי גוף ורכוש שייגרמו כתוצאה מהם. אין מדובר בעניין של מה בכך. לפי סקר רשמי של התאחדות עובדי השיפוצים שפורסם בשנת 2019, כ-10% מקבלני השיפוצים חווים מדי שנה תאונת עבודה.

בעל הדירה המתקשר עם קבלן השיפוצים, נחשב על פי חוק כ"מזמין העבודה", וקיימת לו אחריות בנזיקין. ככל שהוא מתקשר עם מספר "שיפוצניקים" במקביל, ולא עובד מול "קבלן שיפוצים יחיד", הוא יכול להיחשב אף בתור "מבצע הבנייה", ואחריותו גבוהה עוד יותר. פוליסת עבודות קבלניות שנרכשה בעבור הפרויקט איננה מכסה את עבודות השיפוץ הפרטיות שהדיירים מבצעים באמצעות קבלנים פרטיים, ובהעדר ביטוח הולם, בעל הדירה חשוף לסיכונים ולתביעות.

פונקציית הגידור מלווה כמעט כל אתר בנייה, ולעתים תכופות נעשית בטרם החלו העבודות. אתר הבנייה מגודר מבעוד מועד, ויש שגם חודשים ארוכים לפני הגעת הקבלן המבצע וצוותו. החל מגידור מגרשים פנויים שהתקבלו לחזקת היזם (לקביעת "עובדות בשטח" ולמניעת פלישות), וכלה בגידור שנעשה בסמוך לתחילת הבנייה.

במקרים רבים הגידור משמש בתקופת הביניים כפלטפורמה להצבת שילוט. בין אם שילוט אינפורמטיבי ("כאן ייבנה", "כאן יבוצעו עבודות להתחדשות עירונית"), ובין אם למטרות פרסום ושיווק מקדמי.

עבודות הגידור ותחזוקת הגדר אינן בהכרח נכנסות תחת הפוליסה לביטוח עבודות קבלניות, מהסיבה הפשוטה שבמרבית המקרים פוליסת הביטוח לפרויקט טרם נרכשה. אם היזם לא ישכיל לספק לגידור (ולהקמתו) ביטוח הולם, וככל שייגרם למאן דהוא נזק לגוף או לרכוש, הוא עלול למצוא עצמו אל מול שוקת שבורה....

בני זוג ירשו דירה ישנה בת שלושה חדרים בבניין ברמת גן שהוקם אי שם בשנות ה-60. הם לא חשבו שיגורו במקום וייעדו אותו כנכס להשקעה עבור שוכרים צעירים וסטודנטים. כעבור מספר שנים בלבד הוסכם בין בעלי הנכסים בבניין על ביצוע התחדשות עירונית לפי תוכנית תמ"א 38/1. קרי, שיפוץ המבנה והרחבתו, במסגרת חיזוקו כנגד רעידות אדמה.
בני הזוג הבינו מיד כי מדובר בפוטנציאל של ממש לשדרג את הנכס והחלו לקבל הצעות מצד אדריכלים, מעצבי פנים וקבלני שיפוצים, מתוך נקודת הנחה שבין כה וכה הבניין יהיה אתר בנייה ולכן כדאי לנצל את הסיטואציה למטרת שידרוג הדירה והשבחתה.

אגב, במקרים רבים הצורך לשפץ לא נובע בהכרח מרצון לשדרוג אלא שהתוצאה הסופית של פרויקט התמ"א מחייבת את השיפוץ הפנימי בדירות. בין השאר במקרים שבהם נוצרות אי-התאמות בין התוספת החדשה לדירה הישנה.

תהיה הסיבה אשר תהיה, הסיפור הזה מוכר לישראלים רבים שמחזיקים בדירות בבניינים המיועדים לתמ"א 38/1. אולם באותה נשימה יש נושא אשר פחות מוכר לאותם ישראלים:
ההיבטים שמקופלים בשיפוץ הפרטי מבחינת ביטוח ובטיחות.

בכל הנוגע לביטוח, חשוב מאד לוודא שהעבודות של קבלן השיפוצים הפרטי מבוטחות כיאות, וכי קיים ביטוח כלפי נזקים שעלולים להיגרם מהשיפוץ לבניין עצמו או לצדדים שלישיים. שנית, בהיבט הבטיחות יש להבין את הנושא של האחריות לנזקי צד שלישי ולעובדי קבלן השיפוצים במידה שאלה ייפגעו חו"ח במהלך עבודתם.

אדוני השר, בעוד שמגפת הקורונה התפרצה ברחבי העולם "יש מאין", קיימת מגפה אחרת, עתידית, שכולנו יודעים שעלולה להתעורר. אני מתכוון כמובן לסכנה של פגיעה כתוצאה מרעידת אדמה.

המגמה כיום בתחום ההתחדשות העירונית מבקשת להוביל יותר ויותר פרויקטים לכיוון של פינוי בינוי, חלף הפתרונות הנקודתיים (והאפקטיביים) של תמ"א 38 על גרסאותיה השונות.

אנו שומעים לא מעט על נטישת/עזיבת פרויקטים של תמ"א 38 בעוד העבודות בעיצומן. לא אחת, יזמים וקבלנים שהתחילו פרויקט עם הבטחות גדולות, "מתנפצים" אל קרקע המציאות בעקבות בעיות שונות, ונאלצים לעזוב. מותירים בכך את בעלי הדירות בפני שוקת שבורה, ולעתים אף ללא ביטוח ראוי.   תופעה זו נפוצה בתקופת הקורונה יותר מהרגיל, לצערנו.

האם יש ביטוח לנזקים שנגרמו לפרויקט תמ"א 38/1 כתוצאה ממשבר הקורונה?
האם כדאי להתקדם עם ביצוע הפרויקט?
מה הם הדגשים להעסקת עובדים ומה עושים במקרה של דייר או עובד שנדבק בנגיף?

כל זאת ועוד במדריך המלא ליזמים ולקבלנים שכתבתי ופורסם באתר "מגדילים"

קבלנים ויזמים חשופים להליכים פליליים, והאכיפה בתחום רק הולכת ומתגברת. מנתונים רשמיים שפורסמו בדו"ח מבקר המדינה, עולה כי בכל שנה המשטרה מעבירה לפרקליטות עשרות תיקים כנגד קבלנים ויזמים עם המלצה להגשת כתב אישום.

יתרה מזו, ידוע כי כתב אישום פלילי בגין תאונת עבודה, המסתיים בהרשעה, עלול להגיע לכדי מאסר בפועל מאחורי סורג ובריח. זאת כמובן לצד הפגיעה האנושה בקבלן, ביזם, בבני משפחתו, בעובדיו ובשם והמוניטין שנצברו בעמל רב.

יותר ויותר מבנים שעברו התחדשות עירונית לפי תמ"א 38 מופיעים במרחב האורבני בישראל. בין השנים 2005-2018 אוכלסו 17,907 יחידות דיור בפרויקטים של תמ"א 38, שבוצעו ב-955 מבנים  על כן, יהיה זה נכון להתייחס במאמר קצר לסוגיה המקבלת פחות תשומת לב מצד קבלנים ויזמים העוסקים בתחום, והיא האחריות לגבי "היום שאחרי המסירה".

פרויקט של תמ"א 38, כמו כל פרויקט בנייה, דורש הכרה בצורך שברכישת ביטוח לאחר מסירה, לרבות מסירה חלקית. זאת מן הטעם שהפוליסה לביטוח עבודות קבלניות, כשמה כן היא, מבטחת את היזם/הקבלן אך ורק בעת ביצוע העבודות הקבלניות (ובעבודות תחזוקה, בתקופת תחזוקה, מוגדרת בזמן).

לאחר מסירה מלאה או חלקית, "פג תוקפה" של הפוליסה הקבלנית, ועמה פג הפתרון הביטוחי לסיכונים שהיו קיימים במועד המסירה, ואשר יגרמו לנזקים לגוף או לרכוש של צד ג' כתוצאה מליקוי בבניה.

הנה לדוגמה, אנו מטפלים בסוכנות באירוע שהתרחש לאחרונה בפרויקט של תמ"א 38 בצפון. כשלוש שנים לאחר מסירת הבניין המחודש, פרצה שריפה בלוח החשמל הראשי. האש התלקחה מלמטה למעלה, טיפסה בפיר החשמל ולאורך כל קומות הבניין. הדיירים, ביניהם מבוגרים וילדים קטנים, יצאו החוצה בבהלה ונמלטו מהלהבות. חלקם נפגעו כתוצאה מהירידה המהירה במדרגות, חלקם משאיפת עשן, וכמובן שנגרם נזק רב לרכוש עצמו. רק בנס הסתיים האירוע ללא תוצאות ופגיעות קטלניות בנפש.

תאונה מסוג זה איננה נכנסת תחת גדרי הפוליסה הקבלנית...