דרישת הרשות המקומית לכתב שיפוי בגין פשט הצפה
31 בדצמ׳ 2025
שאלה :
הי איציק,
קיימנו היום דיון עם הנציגות של פרויקט ...
הנציגות מבקשת לקבל את אישור סוכן הביטוח של הפרויקט כי אין מניעה שפוליסת הביטוח שלנו לפרויקט, תכסה גם כנגד נזקי הצפה הקשורים במיקומו של הבניין באזור פשט ההצפה.
אשמח להתייחסותך במייל חוזר.
תודה.
תשובה
הסוגייה הינה מורכבת כפי שאפרט להלן. בהתאם למסמכי הפרויקט שבידינו, לרבות דו"ח יועץ הקרקע והתוכניות שבחנו, להלן עמדתנו המקצועית ביחס לשאלת הכיסוי הביטוחי לנזקי הצפה, לרבות על רקע מיקום הנכס בתחום פשט הצפה, וכן נוכח תכנון חפירה הכולל חדירה משמעותית למפלס מי תהום.
הפרויקט ממוקם באזור שהוגדר בפועל כבעל סיכון הידרולוגי, בין היתר בשל פני הקרקע ורום מי התהום שנמדדו בעומק 5–6 מטרים. לפי תכנון הביסוס והחפירה, צפויה חדירה ישירה למי התהום בהיקף של כ־2–3 מטרים. נוסף על כך, נדרשת התמודדות עם לחץ עילוי משמעותי, דיפון באמצעות קירות סלאריים, וביסוס בכלונסאות בשיטת בנטונייט. מדובר בפרויקט מורכב מבחינה הנדסית ותכנונית, עם רגישות גבוהה לסיכוני מים תת קרקעיים והצפות חיצוניות, כמו גם סיכונים למבנים בסביבת הפרויקט כתוצאה משינוי המאזן ההידרולוגי .
1. מאפייני האתר ורמת הסיכון
נכון למועד זה, מרבית חברות הביטוח בשוק המקומי וכן מבטחי המשנה הבינלאומיים שמלווים את השוק הישראלי, נוקטות בגישה שמרנית מאוד בכל הנוגע לחדירה מתוכננת למי תהום. ברוב המקרים, נזקים מסוג זה מוחרגים מהכיסוי הסטנדרטי בפוליסות עבודות קבלניות, ולעיתים נדירות בלבד ניתן לרכוש עבורם הרחבה ייעודית, לרוב תוך דרישה להשתתפות עצמית גבוהה ובתנאים מגבילים.
המגמה הזו נובעת מניסיון מצטבר של המבטחים באירועים שהובילו לנזקים מהותיים באתרי בנייה, במיוחד באזורים אורבניים צפופים. לפיכך, גם כאשר ניתן להשיג כיסוי מסוים, מדובר לרוב בכיסוי מצומצם ובהיקף מוגבל.
בנסיבות אלה, ובהתאם לממצאי הדו"ח ההנדסי בפרויקט, נצטרך, כשנגיע לשלב בחינת הצעות הביטוח לפרויקט, להידרש להתייחסות מפורשת לסוגיית החדירה למי תהום – ונעשה מאמץ להשיג מענה אופטימאלי.
ככל שלא ניתן להשיג כיסוי ביטוחי לנזקים כתוצאה מחדירה למי תהום, אנו ממליצים ללקוחותינו לנקוט בגישה חוזית ותפעולית חלופית, באמצעות התקשרות עם קבלן ביסוס והשפלת מי תהום אשר לוקח אחריות מלאה על ביצוע העבודה ונזקיה. בשנתיים האחרונות חיפשנו ואיתרנו עבור לקוחותינו חברות, אשר לוקחות אחריות כוללת על עבודות הביסוס וההשפלה, ומחזיקות בביטוחים נאותים לעבודות אלה. התקשרות מסוג זה מאפשרת לגדר את הסיכון הביטוחי בפרויקט, תוך חלוקת אחריות מסודרת בין גורמי המקצוע ויצירת מעטפת הגנה משלימה לפוליסת הפרויקט.
2. עמדת שוק הביטוח הישראלי והבינלאומי ביחס לפרויקטים הכרוכים בחדירה למי תהום
כחלק מתנאי היתר הבנייה באזורים המוגדרים "פשט הצפה", דורשת עיריית תל אביב כי היזם ובעלי הקרקע יחתמו על כתב שיפוי וויתור על תביעות, בו הם מצהירים כי לא יפנו בעתיד בתביעה נגד הרשות המקומית בגין נזקי הצפה. חשוב להבין שחתימה על מסמך כזה עשויה להשפיע על יכולת השיבוב של חברת הביטוח במקרה של נזק – כלומר, גם אם קיים כיסוי ביטוחי, עלולה להיווצר מגבלה משפטית למימוש זכות התחלוף מצד חברת הביטוח, דבר שעלול להיות לרועץ שכן הוא נוגד את תנאי הפוליסה.
בנסיבות אלה, יש להתייחס למסמך זה כחלק בלתי נפרד ממערך ניהול הסיכונים של הפרויקט ולבחון אותו מראש עם יועציכם המשפטיים.
3. ולענייננו- כתב שיפוי בנוגע לפשט הצפה עבור הרשות המקומית
נכון לשלב זה, טרם גובשה פוליסה פעילה לפרויקט, שכן הוא עדיין לא נכנס לשלב ביצוע. כתוצאה מכך, לא ניתן בשלב זה להנפיק אישור קיום ביטוחים או להתחייב על תנאים ביטוחיים עתידיים, לרבות הוספת סעיפים ייעודיים כגון ויתור שיבוב לטובת העירייה.
כמובן, היה עדיף מבחינתנו – וכך אנו נוהגים בפרויקטים שבהם הדבר מתאפשר – לקבל מראש אישור קיום ביטוחים המופנה לעירייה, הכולל סעיף וויתור שיבוב. אך מטבע הדברים, זהו שלב מוקדם מדי.
עם קבלת הודעתכם המוקדמת (מוצע לפחות 3 חודשים מראש), נכין מפרט ביטוח ונפנה לכל חברות הביטוח לקבלת הצעה , נתגבש על ההצעה המיטבית ונתייחס לנושא זה באופן ממוקד.
4. הפתרון הנכון- הנפקת אישור ביטוח לטובת העירייה בטרם תחילת הבניה
5. סיכום והמלצות
א. כשנגיע לשלב הביצוע- נעשה מאמץ שפוליסת הפרויקט תכלול כיסוי מפורש לסיכונים הקשורים לחדירה למי תהום ולהצפות.
ב. נמליץ חד משמעית לגדר את הסיכונים של מי תהום ופשט הצפה באמצעות העסקת קבלן משנה בעל שיעור קומה שלוקח על עצמו את האחריות ומחזיק בביטוחים מתאימים.
ג. כל מסמך התחייבות כלפי הרשות המקומית, ובפרט כתב שיפוי פשט הצפה, יש לבחון מראש מול הגורמים המשפטיים המלווים אתכם.
ד. במצב הנוכחי בשוק הביטוח הישראלי, כאשר האפשרות לקבל כיסוי מפורש להצפות במתחם המוגדר כ"פשט הצפה", וכאשר ידוע מראש שמתוכננת חדירה למי תהום, ורמת הכיסוי הביטוחי מוגבלת ולעיתים מותנית בתנאים מחמירים – חתימה על כתב שיפוי לעירייה מהווה רכיב שיש להתייחס אליו במסגרת ניהול סיכונים יזמי מחושב, תוך מודעות להשפעתו האפשרית על יכולת מימוש זכוי ות עתידיות מצד המבטחת , בניגוד לתנאי הפוליסה.
ה. הדרך להתגבר על האמור בסעיף ד' הינה באמצעות החתמת חברת הביטוח שתבטח את הפרויקט על אישור קיום ביטוח לטובת העירייה כולל וויתור על שיבוב, וזאת ככל שתנאי השוק יאפשרו זאת.