The impact of the extension of construction duration on construction insurance
Jul 11, 2022
מאת: גנית מיכאלי
זמן הבנייה בישראל הולך ומתארך. האם יש לכך השפעה על ביטוח פרויקטים עם פוליסה קבלנית ואיך ניתן להתמודד עם זה.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה שהיקף התחלות הבנייה בשנים האחרונות ממשיך לשבור שיאים כולל קצב שנתי של כ-80,000 התחלות בנייה ב-2022 (הערכה).
הישגים מרשימים לכל הדעות אך אליה וקוץ בה. צלילה לנתונים מדליקה נורות אזהרה בוהקות שהמרכזית שבהן היא התארכות משמעותית של משך הבנייה בישראל. גדילה עקבית של הפער בין מספר התחלות הבנייה להיקף המסירות בפועל.
עד כמה? בבקשה. אם בשנת 2015 עמד משך הבנייה של בניין בישראל על כ-28.1 חודשים, נכון ל-2022 אנחנו מדברים על כ-31.6 חודשים. העלייה הנאמדת בכ-12% יכולה לגרור השלכות רוחביות רבות כולל בהיבטים ביטוחיים.
מדוע הבניה מתארכת? הסיבות רבות ומגוונות. החל מפיגור ביישום טכנולוגיית בנייה חדשות, דרך דרישות רגולטוריות וכלה בסוגיות שקשורות להיתכנות כלכלית, תכנון שגורר בנייה איטית, ציפיות צרכנים, בחירת בעלי מקצוע שאינם מתאימים לעבודתם (כולל התפשרות בבחירת קבלנים בכדי לשמור על תחרותיות כלכלית וכדאיות פיננסית) ובשנים האחרונות גם מצוקת כוח אדם ובעיות בשרשראות האספקה.
By: Ganit Michaeli
Construction times in Israel are getting longer. Does this have an impact on project insurance with a contractor's policy and how can this be dealt with?
The Central Bureau of Statistics announced that the volume of construction starts in recent years continues to break records, including an annual rate of approximately 80,000 construction starts in 2022 (estimate).
Impressive achievements by all accounts, but there is a thorn in her side. Diving into the data turns on bright warning lights, the main one of which is a significant lengthening of the duration of construction in Israel . A consistent increase in the gap between the number of construction starts and the volume of actual deliveries.
How much? Please. If in 2015 the construction duration of a building in Israel was about 28.1 months, as of 2022 we are talking about about 31.6 months. The estimated increase of about 12% could have many horizontal implications, including in insurance aspects.
Why is construction taking longer? The reasons are many and varied. From lagging behind in the implementation of new construction technologies, through regulatory requirements, to issues related to economic feasibility, planning that leads to slow construction, consumer expectations, choosing professionals who are not suitable for their work (including compromises in choosing contractors in order to maintain economic competitiveness and financial viability) and in recent years also labor shortages and problems in supply chains.
Duration of insurance – not forever, of course
The extension of the construction period conflicts with contractor insurance, which is known to be a limited-term policy. In most cases, contractor policies are sold for a pre-limited coverage period of 36 months and rarely, in large projects, up to 48 months. The insurance company will prefer to limit the policy to the shortest possible period for two main reasons:
· More time, more risk – as the duration of the work increases, the risk of an insurance event occurring increases accordingly.
· The rate of risk itself increases – the rates of risk and damage increase in correlation with the length of the project. Whether in terms of bodily harm (the risk of falling from a height, for example, is greater at a stage when the project is rising higher) or in terms of property damage (including danger to the structure itself as a result of, for example, a fire on site).
The extension of the construction period is an insurance issue not only at the stage of purchasing the policy but also in "real time." That is, in a situation where the project is delayed and is about to cross the purchased insurance period, and the insured must find a solution by requesting an extension.
When submitting a request for an extension, additional factors come into play. For example, whether insurance events have occurred at the construction site, and if so, of what magnitude. The insurance company may not be in a hurry, to put it mildly, to extend the policy, may demand a high payment, and of course the extension will not be permanent but limited in time.
Very important: Often the premium that the insurance company will demand for the extension will be higher and will not be calculated in proportion to the original policy (pro rata).
התארכות משך הבנייה מתנגשת עם ביטוח עבודות קבלניות שהיא כידוע פוליסה לתקופה מוגבלת. ברוב המקרים הפוליסות הקבלניות נמכרות לתקופת כיסוי מוגבלת מראש ל-36 חודשים ולעתים רחוקות, בפרויקטים גדולים, עד 48 חודשים. חברת הביטוח תעדיף לקצוב את הפוליסה לפרק הזמן הקצר ביותר משני טעמים מרכזיים:
· יותר זמן, יותר סיכון – ככל שמשך הזמן של העבודות מתארך, גדל בהתאמה הסיכון להתרחשות אירוע ביטוחי.
· שיעור הסיכ ון עצמו גדל – שיעורי הסיכון והנזק גדלים בקורלציה להתארכות הפרויקט. בין אם מבחינת נזקי גוף (הסיכון לנפילה מגובה, למשל, גדול יותר בשלב שבו הפרויקט מתנשא מעלה) והן מבחינת נזקי רכוש (לרבות סכנה למבנה עצמו כתוצאה, לדוגמה, משריפה באתר).
התארכות משך הבנייה מוצאת את הנושא הביטוחי לא רק בשלב של רכישת הפוליסה אלא גם "בזמן אמת". כלומר, במצב שבו הפרויקט מתעכב ועומד לחצות את תקופת הביטוח שנרכשה, והמבוטח חייב למצוא פתרון על ידי בקשה להארכה.
בהגשת בקשה להארכה נכנסים פקטורים נוספים לתמונה. לדוגמה, האם התרחשו באתר הבנייה אירועי ביטוח, ובמידה שכן, באילו סדרי גודל. ייתכן שחברת הביטוח לא תזדרז, בלשון המעטה, להאריך את הפוליסה, תדרוש תשלום גבוה, וכמובן שגם ההארכה לא תהיה לצמיתות אלא מוגבלת בזמן.
חשוב מאד: לעתים קרובות הפרמיה שחברת הביטוח תדרוש בגין ההארכה תהיה גבוהה יותר ולא תחושב באופן יחסי לפוליסה המקורית (פרו-רטה).
Requests to extend contractor work insurance following project delays may encounter real obstacles. And in the event of a refusal to extend - to the point of difficulty in finding insurers who are willing to "take the risk" (the more the project progresses, the more strongly this is said).
In exceptional situations and in particularly large and/or complex projects, there may even be no escape from directly contacting reinsurers (the overseas insurance companies that provide Israeli insurance companies with financial backing).
Refusal of a request to extend contractor work insurance due to delays
The issue of extending the duration of construction unfortunately characterizes many urban renewal projects according to TAMA 38, especially those of the reinforcement type (TAMA 38/1). Analysis of the issue shows that the trend is not positive and that the time periods are getting longer over the years.
If in 2013 the time from the actual permit to occupancy was about 1.6 years in TAMA 38/2 and about 1.8 years in TAMA 38/1, in 2021 we are already talking about about 3.2 years in TAMA 38/2 and about 3.1 years in TAMA 38/1. Since this is only an average, it is easy to understand that many, very many projects may cross the ceiling of the insurance coverage limit.
Delays are caused by various reasons, such as inadequate preparation, incorrect estimation of the duration of the execution, selection of unprofessional and unsuitable contractors, failure to take unexpected events into account, and more.
The special complexity of urban renewal (Tama 38/1 and Tama 38/2)
In TAMA 38/1 projects that are based on renovation and expansion, the tenants usually remain to live in the place. The insurance company that is required to extend the policy (or in extreme cases, "replace" a previous insurer that refuses to extend) will take into consideration the dangers posed to the tenants and their guests by virtue of their residence on an active construction site.
In projects according to TAMA 38/2 based on demolition and reconstruction, the delay in the project can burden the developer/contractor with many expenses following the payment of the alternative rent. A financial burden may lead to problematic follow-up reactions, including attempts to shorten schedules by "cutting corners" and creating unnecessary risks. It should be emphasized that a contractor's policy does not provide coverage for these consequential damages and does not constitute a solution for the overpayment of the alternative rent.
Difficulties on the part of insurance companies
In conclusion,
The extension of the construction period in Israel presents many entrepreneurs and contractors with a complex issue and significant insurance exposure. Whether at the initial stage when they purchase the time-limited contractor policy (and they should strive for as long a period as possible), or when the project is delayed and there is no choice but to submit a request for an extension. At our insurance agency, which has been dealing with construction insurance for over 30 years, we provide our clients with a wide range of tools in this regard.
התארכות משך הבנייה בישראל מעמידה יזמים וקבלנים רבים בפני סוגיה לא פשוטה וחשיפה ביטוחית משמעותית. בין אם בשלב הראשוני שבו הם רוכשים את הפוליסה הקבלנית המוגבלת בזמן (ועליהם לחתור לתקופה ממושכת ככל הניתן), ובין כאשר הפרויקט מתעכב ואין מנוס מהגשת בקשה להארכה. בסוכנות הביטוח שלנו, העוסקת בביטוחי בנייה מזה למעלה מ-30 שנה, אנו מעמידים לרשות לקוחותינו סל כלים רחב היקף בעניין זה.
מסמכים
