Approximately 650,000 shekels for construction defects discovered after delivery
Sep 24, 2019
ת"א 52432-11-13
מאת: מירי לבהר , סמנכ"לית, איציק סימון -הסוכנות המובילה לביטוחי בניה
מסירת מבנה עם ליקויי בנייה עלולה להוליד תביעות בסכומי עתק כנגד כל מי שהיה מעורב בהליך הבנייה. החל מהיזם או חברת הניהול שקידמה את הפרויקט, דרך המתכננים או המפקחים, וכלה כמובן בקבלן המבצע. במקרים רבים, לאחר שתוכח החבות, יתנהל דיון בנוגע לחלוקת האחריות לתשלום הפיצויים. דוגמה מצוינת לכך ניתן לראות בפסק הדין הבא, אשר התקבל בבית המשפט השלום בנצרת בפברואר 2019. הצדדים להליך – התביעה הוגשה על ידי בני זוג שרכשו נכס ביישוב כפרי, בעקבות ליקויי בנייה חמורים שהתגלו בבית לאחר המסירה. הנתבעים הם החברה הקבלנית ובעליה, מפקח הבנייה וחברת הניהול והייזום.
Tel Aviv 52432-11-13
By: Miri Lebhar, VP, Itzick Simon - the leading construction insurance agency
Delivering a building with construction defects could result in huge claims against everyone involved in the construction process, from the developer or management company that promoted the project, to the planners or supervisors, and of course, the operating contractor.
In many cases, once liability is proven, there will be a discussion regarding the division of responsibility for paying compensation. An excellent example of this can be seen in the following ruling, which was handed down by the Nazareth Magistrates' Court in February 2019.
Parties to the proceedings – The lawsuit was filed by a couple who purchased a property in a rural community, following serious construction defects discovered in the house after delivery. The defendants are the contracting company and its owners, the construction supervisor, and the management and development company.
Circumstances of the case
At the heart of the lawsuit was the plaintiffs' home, which was built within the framework of a kibbutz expansion neighborhood in the north of the country. A neighborhood within which dozens of housing units were built simultaneously according to "model construction." The project was managed and promoted by a development company, and carried out with the help of a contracting company and a supervisor.
Upon handover of the apartment, cracks were discovered in the walls of the house, which the contractor carried out three repairs on in the months following handover. However, the repairs only involved painting and filling in cracks, and did not solve the problem.
In the legal proceedings between the parties, the court appointed an expert engineer on its behalf, who submitted a professional opinion in which various defects were found in the house. Mainly cracks which indicated, in the words of the engineer, " a structural failure originating in the area of the foundation and the failure to separate the suspended floor from the ground ." Later, the court also appointed an appraiser who estimated the decrease in value of the property at a rate of 10% after the repairs.
How much will be paid and who will pay? The lawsuit was accepted and it was determined that the plaintiff couple is entitled to compensation in a total amount of approximately 650 thousand shekels. Approximately 316,000 shekels for the cost of repairing the construction defects, 180,000 shekels for depreciation, 14,000 shekels for alternative housing (including evacuation and related expenses), 42,000 shekels for emotional distress and 47,000 in overhead costs. The defendants were ordered to pay 42,000 shekels in legal costs and attorneys' fees.
The main issue of the case was the division of liability for payment. The court discussed the matter at length and concluded that the defendants would be liable to the couple as " joint wrongdoers ." This was because it was not possible to determine the extent of the independent contribution of each of the defects separately.
Most of the responsibility was placed on the executing contractor, who was charged 60% of the amount. The balance was placed on the shoulders of the supervisor (who served as both the chief supervisor and the associate supervisor) at a rate of 30%, and the development and management company at a rate of 10%.
The date of filing the lawsuit – November 2013.
The date of the verdict – February 2019.
בלב התביעה עמד ביתם של התובעים, אשר הוקם במסגרת שכונת הרחבה של קיבוץ בצפון הארץ. שכונה במסגרתה נבנו במקביל עשרות יחידות דיור על פי "בנייה בדגמים". הפרויקט נוהל וקודם על ידי חברה יזמית, ובוצע בעזרת חברה קבלנית ומפקח. במעמד מסירת הדירה התגלו בבית סדקים בקירות אשר הקבלן המבצע ביצע בהם שלושה תיקונים בחודשים שלאחר המסירה. אולם התיקונים התבטאו רק בצביעה ומילוי חריצים, ולא פתרו את הבעיה.
בהליך המשפטי בין הצדדים, בית המשפט מינה מהנדס מומחה מטעמו, אשר הגיש חוות דעת מקצועית ובה נמצאו ליקויים שונים בבית. בעיקר סדקים אשר העידו, כדברי המהנדס, על כשל מבני שמקורו בתחו ם הביסוס ואי הפרדת הרצפה התלויה מהקרקע. בהמשך בית המשפט מינה גם שמאי אשר העריך את ירידת הערך בנכס בשיעור של 10% לאחר התיקונים. כמה יישלמו ומי יישלם? התביעה התקבלה ונקבע כי בני הזוג התובעים זכאים לפיצוי בסך כולל של כ-650 אלף שקלים. כ-316,000 שקלים בגין עלות תיקון ליקויי הבנייה, 180,000 שקלים בגין ירידת ערך, 14,000 שקלים בשל דיור חלופי (כולל פינוי והוצאות נלוות), 42,000 שקלים בשל עוגמת נפש ו-47,000 עלויות תקורה. הנתבעים חויבו בתשלום 42,000 שקלים הוצאות משפט ושכ"ט עורכי דין.
הנושא המרכזי של התיק היה חלוקת האחריות לגבי התשלום. בית המשפט עסק ארוכות בעניין והגיע למסקנה כי הנתבעים יישאו באחריות כלפי בני הזוג בתור "מעוולים במשותף". זאת מכיוון שלא הייתה אפשרות לקבוע את מידת התרומה העצמאית של כל אחד מהליקויים בנפרד. רוב האחריות הוטלה על הקבלן המבצע, אשר חויב ב-60% מהסכום. היתרה הונחה לפתחם של המפקח (ששימש גם כמפקח עליון וגם כמפקח צמוד) בשיעור של 30%, וחברת הייזום והניהול בשיעור של 10%.
מועד הגשת התביעה – נובמבר 2013.
מועד מתן פסק הדין – פברואר 2019.
Construction defects can be fertile ground for filing tort claims. In most cases, the claim will be filed against all the professional parties involved in the project, including the planners, developers, executive contractors, subcontractors, supervisors, etc. Therefore, every professional party entering the gates of a construction site must be well-equipped with an insurance policy.
As can be seen from the above ruling, when the court has difficulty determining the division of liability and individually isolating the degree of independent contribution of each defect, it is quite possible that the defendants will be determined to be "jointly wronged."
Section 11 of the Torts Ordinance [New Version] states that " If any two or more persons are liable under the provisions of this Ordinance for a particular act, and the act is a tort, they shall be jointly liable for that act as joint tortfeasors and may be sued for it jointly and severally ." In court rulings, it is customary to divide these events into three types:
- Common wrongdoers.
- Individual wrongdoers, who caused one indivisible harm.
- Separate wrongdoers who caused separate damages.
To the extent that it is determined that the defendants are jointly or severally tortious and have caused indivisible damage, the liability for compensation will be for the "full damage" in a "joint and several" manner. This is what happened in the above case. The court determined that the construction defects cannot be divided independently, and then determined that all defendants will be liable for compensation. In the next stage, the court even outlined the division of liability between them.
The legal aspect
The insurance aspect
Below we will address the insurance aspect in the above case from three angles: insurance for the contractor's work, the contractor's professional liability insurance, and the supervisor's professional liability insurance:
Contractors' insurance - The contractors' insurance policy does not cover "construction defects" (for many reasons that this is not the place to go into detail), however, damage that occurred during the construction period - and was discovered during the maintenance period of the policy, may be covered. However, it should be noted that the deductible for direct damage caused as a result of poor design/poor workmanship or defective materials - involves a significant deductible (100,000 NIS) for a single event/incident. Therefore, in most cases, such construction defect claims do not reach this threshold in the contractor's policy.
Contractor's professional liability insurance - The professional liability policy for contractors is a complex policy and is not easy to claim and obtain relief from. On the one hand - it is intended to cover claims for negligent acts and/or omissions of the contractor, and on the other hand, in most cases there are exceptions that greatly limit the coverage it may provide - such as: a repeat work exception. In the case we are discussing now - it seems that a professional liability policy would certainly provide coverage for financial damages, even if here too the deductible in most insurance companies is approximately 100,000 NIS.
The supervisor's professional liability insurance - for the supervisor. Since he is not covered for his professional liability by the developer's or contractor's policy (which, as mentioned, is doubtful whether it will provide a response to this type of claim), he must purchase a professional liability policy specifically for the engineering professions, intended to cover the professional liability of engineers, technicians, etc. - preferably one hour in advance.
נתייחס להלן להיבט הביטוחי במקרה הנ"ל משלוש זוויות, ביטוח העבודות הקבלניות, ביטוח האחריות המקצועית של הקבלן וביטוח האחריות המקצועית של המפקח:
ביטוח העבודות הקבלניות - הפוליסה לביטוח עבודות קבלניות איננה מכסה "ליקויי בניה" (בשל סיבות רבות שזה לא המקום לפרטן), ואולם נזק שקרה בתקופת הבניה – והתגלה בתקופת התחזוקה של הפוליסה, עשוי להיות מכוסה. עם זאת, יש לדעת כי ההשתתפות העצמית בנזק ישיר שנגרם כתוצאה מתכנון לקוי/עבודה לקויה או חומרים לקויים - כרוך בהשתתפות עצמית ניכרת (100,000 ₪) לאירוע/מקרה אחד. לכן, במרבית המקרים, תביעות ליקויי בניה כאלה א ינן מגיעות לסף הזה בפוליסה הקבלנית.
ביטוח האחריות המקצועית של הקבלן – פוליסת האחריות המקצועית לקבלנים הינה פוליסה מורכבת ואינה פשוטה לתביעה וקבלת סעד. מחד – היא נועדה לכיסוי תביעות בגין מעשה רשלני ו/או מחדל של הקבלן, ומאידך קיימים בה במרבית המקרים חריגים שמגבילים מאד את הכיסוי שהיא עשויה להעניק- כגון: חריג עבודה חוזרת. במקרה בו אנו דנים כעת – נראה שפוליסת אחריות מקצועית לבטח הייתה מעניקה כיסוי לנזקים הכספיים, אף אם גם כאן ההשתתפות העצמית במרבית חברות הביטוח עומדת על כ- 100,000 ₪.
ביטוח האחריות המקצועית של המפקח – לעניין המפקח. מאחר והוא איננו מכוסה בגין אחריותו המקצועית בפוליסת היזם או הקבלן (שכאמור ספק אם תיתן מענה לתביעה מסוג זה), עליו לרכוש פוליסת אחריות מקצועית ייעודית למקצועות ההנדסה, המיועדת לכיסוי אחריותם המקצועית של מהנדסים, הנדסאים, וכיו"ב - ויפה שעה אחת קודם.
