Unsold Apartment Inventory – Insurance and Liability Aspects
Jul 16, 2020
מאת: קטי זיסר מנהלת שירות חברות ביטוח
אחת התופעות הידועות בענף הבנייה, היא סיטואציה שבה למרות שהעבודות בפרויקט הסתיימו והמבנה קיבל טופס 4, לא כל הדירות/הנכסים שווקו ונמסרו. הסיבות לכך יכולות להיות רבות ומגוונות.
בין אם מאמצי השיווק לא הניבו את מלוא הפירות, ובין אם בוצע אכלוס חלקי במקביל לעיכוב במסירת דירות/נכסים אחרים (לדוגמה בעקבות אי השלמת התשלום ע"י הרוכש או ביצוע התאמות בינוי באופן פרטני), חשוב להבין כי הדירות שטרם נמסרו או טרם נמכרו עלולות להיות "לא מבוטחות".
הדירות/הנכסים שלא נמכרו או טרם נמסרו הינם בעלי שווי רב ונמצאים תחת אחריות היזם. היזם עלול למצוא עצמו חייב בנזקים כלפי רוכשים וצדי ג' בשל סיכונים כדוגמת שריפות, קצרים חשמליים, הצפות, פריצות לדירה, נזק בזדון, וכדומה. מכיוון שפוליסת העבודות הקבלניות איננה תקפה עוד, והיות שהסיכונים הרובצים לפתחו של היזם הם משמעותיים, חשוב להסדיר לדירות "הממתינות" כיסוי ביטוחי.
לא מדובר בעניין של מה בכך. חברות הפועלות בהיקפים נרחבים נמצאות כמעט בכל רגע נתון כשהן אחראיות לעשרות (אם לא מאות) דירות שטרם שווקו בפרויקטים שהסתיימו זה מכבר. לא אחת, הדרישה לקיומו של הביטוח נגזרת מהוראותיו הישירות של הבנק המלווה. בהנחה שלא סולקו מלוא ההלוואות בגין הפרויקט, סביר שהבנק המלווה ידרוש לבטח את הדירות שלא שווקו.
From: Kati Zisser, Insurance Company Service Manager
One of the well-known phenomena in the construction industry is a situation where, even though the work on the project has been completed and the building has received Form 4, not all of the apartments/properties have been marketed and delivered. The reasons for this can be many and varied.
Whether the marketing efforts did not bear full fruit, or whether partial occupancy was carried out in parallel with a delay in the delivery of other apartments/properties (for example, due to the buyer's failure to complete payment or making individual construction adjustments), it is important to understand that the apartments that have not yet been delivered or have not yet been sold may be "uninsured."
The apartments/properties that have not been sold or have not yet been delivered are of great value and are under the responsibility of the developer . The developer may find himself liable for damages to buyers and third parties due to risks such as fires, electrical short circuits, flooding, burglaries, malicious damage, etc. Since the contractor's work policy is no longer valid, and since the risks facing the developer are significant, it is important to arrange insurance coverage for the "pending" apartments.
This is no small matter. Companies operating on a large scale are at almost any given moment responsible for dozens (if not hundreds) of apartments that have not yet been marketed in projects that have long since been completed. More than once, the requirement for insurance is derived from the direct instructions of the lending bank. Assuming that the loans for the project have not been fully repaid, it is likely that the lending bank will require insurance for the apartments that have not been marketed.
The insurance solution
Since we are dealing with a common phenomenon, we at the insurance agency receive many inquiries on the subject. First, we point out to the client that there are situations in which these apartments still benefit from the coverage of the contractor's work insurance.
The rule in construction work insurance is that the policy ceases to be valid according to the earlier of the two – the date of commencement of use and/or delivery, or the date specified in the policy. However, to the extent that some of the apartments have been delivered for use and some have not yet been sold, and to the extent that the work on the unsold apartments has not yet been completely completed, it may be possible to apply the protection of the construction work insurance policy to them. If the work on the apartments has been completed and they are only awaiting the delivery of the key that is delayed for one reason or another (such as payment), the construction policy will not be able to provide a solution. In these situations, there are two main solutions:
- Purchase standard home insurance – Purchase standard home insurance for each of the unsold apartments. This is home insurance that is not expensive. This solution is usually suitable for small and medium-sized entrepreneurs who do not "own" many apartments in this status.
- Purchasing "Apartment Inventory Insurance" as part of business insurance - purchasing business insurance that also includes property insurance for the company's entire apartment inventory. This solution may be suitable for large companies that frequently hold dozens/hundreds of apartments in pre-sale or pre-delivery status.
In conclusion,
Construction companies and developers frequently face insurance challenges that do not always receive full attention. Such is the situation described above, which describes the challenge of liability for unsold apartments, or apartments that have not yet been delivered to their buyers, whatever the reason.
Since we are dealing with assets that are of great value, this should not be taken lightly. Entrepreneurs and contractors must ensure at all times that their work, as well as assets under their responsibility, are covered by an appropriate insurance policy.
היות שעסקינן בתופעה נפוצה, אנו מקבלים בסוכנות הביטוח פניות רבות בנושא. ראשית, אנו מציינים בפני הלקוח, כי ישנם מצבים שבהם הדירות הללו עדיין נהנות מהכיסוי של ביטוח העבודות הקבלניות.
הכלל בביטוח עבודות קבלניות הוא שהפוליסה חדלה מתוקפה לפי המוקדם מבין השניים – מועד התחלת השימוש ו/או המסירה, או המועד הנקוב בפוליסה. אולם ככל שחלק מהדירות נמסרו לשימוש וחלקן טרם נמכר, וככל שהעבודות בדירות שלא נמכרו עדיין לא הושלמו לחלוטין, ייתכן שיהיה אפשר להחיל עליהן את הגנת הפוליסה לביטוח עבודות קבלניות. אם העבודה בדירות הסתיימה והן רק ממתינות למסירת מפתח שמתעכבת מסיבה כזו או אחרת (כמו תשלום), הפוליסה הקבלנית לא תוכל לספק מענה. במצבים אלה ישנם שני פתרונות עיקריים:
רכישת ביטוח דירה תקני – רכישת ביטוח דירה תקני לכל אחת מהדירות שטרם נמכרו. מדובר בביטוח דירה שעלותו איננו יקרה. פתרון זה מתאים לרוב ליזמים קטנים ובינוניים שאינם "מחזיקים" בדירות רבות המצויות בסטאטוס זה.
רכישת "ביטוח מלאי דירות" במסגרת הביטוח העסקי – רכישת ביטוח עסקי הכולל גם ביטוח רכוש בעבור כל מלאי הדירות של החברה. מענה זה עשוי להתאים לחברות גדולות המחזיקות באופן תדיר עשרות/מאות דירות בסטאטוס של טרום מכירה או מסירה.
לסיכום,
חברות ויזמים העוסקים בבנייה , מתמודדים תדיר עם אתגרים ביטוחיים אשר אינם תמיד זוכים למלוא תשומת הלב. כזו היא, לצורך העניין, הסיטואציה שתוארה לעיל, המתארת את האתגר שבאחריות לדירות לא מכורות, או שטרם נמסרו לרוכשיהן ותהיה הסיבה אשר תהא.
היות שעסקינן בנכסים ששוויים רב, אין להקל בכך ראש. יזמים וקבלנים חייבים לדאוג בכל רגע נתון שעבודתם, כמו גם נכסים הנמצאים תחת אחריותם, חוסים תחת פוליסת ביטוח ראויה.
מסמכים
