ביטוח תמ"א 38 – הקשיים בכיסוי הביטוחי לנזקי החורף
מאמר מאת איציק סימון
ביטוח תמ"א 38 מסוג חיזוק המבנה מושפע מתופעות הטבע המאפיינות את עונת החורף יותר מכל פוליסת ביטוח התחדשות עירונית אחרת. זאת, בעיקר בשל העובדה שפרויקט חיזוק מבנה מחייב, בתזמון כזה או אחר, הסרת האיטומים ו/או גג הרעפים. ייחוד זה הוא בנוסף על מאפיינים ייחודיים אחרים לפרויקטים מסוג זה כמו העובדה שאתר הבניה מאכלס דיירים ועבודות בניה בו זמנית.
לא פלא אם כך, שבפרויקטים רבים של תמ"א 38 (3-1) לחיזוק והרחבת המבנה, נגרמים בתקופת החורף נזקי מים, ביניהם חדירת מים לדירות הדיירים, נזק לתכולה ולמבנה, לעתים עד מצב בו הדירות אינן ראויות עוד למגורים מה שמאלץ את היזם או הקבלן להידרש למימון פינוי דירות, מציאת פתרון דיור חלופי ותביעות דיירים לפיצוי או שיפוי, או כמובן: היערכות מראש לחורף הצפוי.
בשונה מרוב ביטוחי התחדשות עירונית כדוגמת ביטוח פינוי בינוי או ביטוח חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – הכיסוי בפוליסת ביטוח תמ"א 38-1 (על תיקוניו) במסגרת ביטוח כה"ס עבודות קבלניות - מושפע באופן ישיר מתופעות הטבע של עונת החורף.
על כן נדרשת היערכות מיוחדת הן מעשית בשטח והן ברמת גיבוש הפוליסה והכיסוי הביטוחי שהיא מעניקה לך.
חשוב לזכור: לנזקים אלה יש השלכות כספיות כבדות משקל במובנים נוספים: עצירת עבודה, שיבוש תכניות עבודה וחריגה מלוחות זמנים מתוכננים, אי עמידה בהתחייבויות (מסירת מפתח במועד).
הגדרת מקרה הביטוח במסגרת פוליסת עבודות קבלניות
ההגדרה ע"פ תנאי ביט 2013 לביטוח עבודות קבלניות, הנפוצה בשוק הינה: אובדן או נזקים פיזיים פתאומיים ובלתי צפויים מראש באתר העבודה, לפרויקט או לחלק ממנו, וזאת מסיבה כלשהי אשר אינה מוחרגת על פי חריגי פוליסה זו.
נזקי גשמים עלולים להיחשב כנזקים צפויים
נזקי מים כתוצאה מגשמים בחורף, עלולים להיחשב כנזקים צפויים: צפוי שיירדו גשמים, לכן במידה ובוצעה הסרת איטומים ו/או הסרת גג הרעפים – החוצצים בין המבנה לגשמים שיורדים - הנזק עלול להיחשב כצפוי מראש.
במקרה כזה לא יהיה כיסוי לנזקים שייגרמו כתוצאה מהגשמים למבנה ולתכולתו, כמו גם לפינוי הדיירים במידה ונדרש.
מבחינת הקבלן או היזם, בפועל המצב חמור עוד יותר
במרבית המקרים, חברות הביטוח מרחיבות את הסתייגותן ומציינות בפוליסה במפורש שלא יהיה כיסוי ביטוחי לנזקי טבע בחורף כתוצאה מהסרת איטומים או גגות. זאת, ללא שום קשר ל"נזק צפוי" או לא צפוי.
כך, באמירה כוללנית יותר אך מפורשת, פורסות לעצמן חברות הביטוח 'מטריית הגנה' הרבה יותר רחבה בהגדרתה, מה שמקטין עוד יותר את אפשרויות הכיסוי הביטוחי לנזקים מסוג זה.
להלן אפשרויות ההתמודדות עם הבעיה:
1. הסתפקות במצב הקיים - סוג של הימור שכל שנותר בו הוא לקוות לטוב. כלומר, עבודות הבניה/חיזוק נכנסות לתקופת החורף תוך כדי לקיחה בחשבון את ההחרגה לנזק צפוי שייגרם כתוצאה מהסרת איטומים או גגות בכל תקופת החורף החל מה-1 באוקטובר ועד ה-30 באפריל.
2. היערכות בתזמון העבודות - תכנון והיערכות בתזמון הסרת האיטומים ו/או הגג – בחודשי הקיץ, וטיפול בו לפני תחילת החורף, עשויים לתת פתרון גם אם הוא מחייב כבילה ללוחות זמנים אלה.
3. ניהול מו"מ עם חברת הביטוח - אם יש כוונה מפורשת להסיר את האיטומים או את גג המבנה בתקופת החורף - אני ממליץ להקדיש זמן ומאמץ ולטפל בסוגיה במו"מ מול חברת הביטוח ובראש. ה"משוכה הראשונה" מולה צריך להתמודד היא סוקר חברת הביטוח. הכנת והצגת תכנית הנדסית למיגון ואיטום המבנה לביצוע מיד לאחר הסרת האיטומים או הגג, יכולה לסייע רבות.
המטרה הינה:
להציג פתרונות ולהסיר את החשש של הסוקר וחברת הביטוח מפני קרות נזקים כתוצאה מהסרת האיטומים ובכך לסלול את הדרך לקבלת כיסוי ביטוחי לנזקים בלתי צפויים מגשם בפרויקט תמ"א 38 - גם בעונת החורף, נזקים אשר לאחר ביצוע תכנית עבודה מסודרת כאמור - ייחשבו כנזק בלתי צפוי. זה לא פשוט – אבל אפשרי ואף הכרחי.
ביטוח פינוי בינוי
ביטוח פינוי בינוי, בדומה לביטוח תמ"א 38, הינו מורכב לביצוע ודורש התמחות בביטוחי ענף הבנייה, ביצוע ניתוח סיכונים וירידה לרזולוציות עמוקות בכל הקשור לתהליכי ביצוע הפרויקט. בנוסף לסיכוני העבודות הקבלניות "הרגילות" מצטרפים גם נזקי החורף שרק מגבירים את הצורך לייצר פוליסות ביטוח פינוי בינוי עם כיסוי ביטוחי שמעניק לך יריעת ביטוח מקסימלית, במיוחד לאור ערנותן של חברות הביטוח למשמעות הכספית של סיכונים אלה...
ביטוח שימור ושיקום מבנים
עונת החורף יכולה רק להחמיר את הסיכונים הכרוכים בפרויקטים מסוג זה ומתוקף כך להגדיל גם את רמת הסיכון הביטוחי ואת החרגות, דרישות ותנאי חברות הביטוח בבואן להנפיק ביטוח שימור ושיקום מבנים. מבחינת חברת הביטוח מדובר בסיכון כפול ומכופל - הן בגלל מצבו הרעוע של המבנה, הן בגלל נזקי הגשמים, הצפות, רטיבויות, והן בגלל שבקרות אירוע ביטוחי יש לשחזר את המבנה ולהביאו למצבו המקורי. יש עוד 'מוקשים' בדרך. וגם פתרונות...
בטיחות בעונת החורף - מאת אשר אסבן
החורף בפתח וחשוב שכל ה"מעורבים" בפרויקט תמ"א 38 – הדיירים / מזמינים וגם הקבלנים ועובדיהם, יהיו מודעים לסיכונים רבים המאפיינים עונה זו ואשר עלולים לפגוע בבטיחותם או בריאותם של העובדים ושל הדיירים. מסיבות אלה ועוד רבות אחרות חשוב להיערך בהתאם על מנת להקטין עד למינימום אפשרות של נזק, פגיעה או תביעה שתגיע עקב אירוע בטיחות. להלן מספר עצות להגברת בטיחות האתר בימי קור, רוחות וגשם האופייניים לימות החורף.