The status of residents in the chain of responsibility for safety in the TAMA-38 project - difficulties and solutions
Aug 5, 2018
מאת: אשר אסבן
הקדמה מאת איציק סימון מכל זווית ובחינה פרויקט מסוג תמ"א 38 (1-3) הוא פרויקט ייחו די וכנראה שאין שני לו בענף הבניה באיפיוניו ובהפתעות שהוא צופן בחובו. בכתבה זו הפעם לא מדובר על עבודות בניה בלב סביבה עירונית צפופה והומה אנשים וגם לא ב'א-נורמליה' שמקורה במגורי דיירים בתוך אתר בניה פעיל. הפעם נעסוק במעורבות ואחריות הדיירים בפרויקט תמ"א 38. כצפוי, גם כאן, חידוד המודעות ויד אחראית/מקצועית מכוונת היודעת כיצד להוריד מעל הדיירים את האחריות כמפורט במאמר שלהלן - הם חשובים.
_________________________________________________
בפרויקט תמ"א 38 (1-3) יש לדייר "מעמד ייחודי" שעלול לגרום לו לבעיות ביטוחיות / בטיחותיות ואפילו פליליות.
מחד, הדייר (באמצעות ועד הדיירים), משמש כמזמין העבודה, ומאידך, הוא למעשה שוהה באתר בנייה (כמו כל עובד) . תקנות הבטיחות מגדירות את כל מי שנמצא באתר בנייה ככזה שכל התקנות והחוקים הרלוונטיים לבטיחות – חלים עליו. כלומר, הדייר חייב ולהיות מוגן כפי שנדרש בכל התחיקה הישראלית הרלוונטית.
By: Asher Asban
Introduction by Itzick Simon
From every angle and perspective, a TAMA 38 (1-3) project is a unique project and probably unparalleled in the construction industry in its characteristics and the surprises it holds. This time, this article is not about construction work in the heart of a dense and bustling urban environment, nor is it about the 'abnormality' that comes from tenants living inside an active construction site. This time, we will deal with the involvement and responsibility of tenants in the TAMA 38 project. As expected, here too, sharpening awareness and a responsible/professional hand that knows how to relieve the tenants of responsibility, as detailed in the article below, are important.
_________________________________________________
In the TAMA 38 (1-3) project, the tenant has a "unique status" that may cause him insurance/safety and even criminal problems.
On the one hand, the tenant (through the tenants' committee) serves as the one who orders the work, and on the other hand, he is actually present at a construction site (like any worker).
Safety regulations define everyone on a construction site as someone to whom all relevant safety regulations and laws apply.
In other words, the tenant must be protected as required by all relevant Israeli legislation.
The tenant's role as "the work commissioner"
Under the "work commissioner" hat, the tenant is actually burdened with a very heavy responsibility.
Let me clarify: A "construction operator" can be the person ordering the work (the tenants) or a "main contractor" who has been appointed as the "work operator" in a written agreement by the person ordering the work.
If the client (tenants) did not appoint a construction operator/main contractor, then in any event they will be deemed to be the responsible construction operators.
If the client (tenants) appointed a construction contractor, but the contractor was negligent in his work - did not instruct, did not supervise, did not appoint a foreman - then the insurer and the plaintiff may claim against the tenants that they chose a negligent construction contractor and, in addition, they also did not supervise his work.
תחת כובע "מזמין העבודה" מוטלת למעשה על הדייר אחריות כבדה ביותר. ואבהיר: "מבצע בנייה" יכול להיות מזמין העבודה (הדיירים) או "קבלן ראשי" שהוטל עליו המינוי כ"מבצע העבודה" בהסכם בכתב על ידי מזמין העבודה. אם מזמין העבודה (הדיירים) לא מינו מבצע בנייה / קבלן ראשי, הרי שבכל אירוע הם ייתפסו כמבצעי הבנייה האחראים. אם המזמין (הדיירים) מינו מבצע בנייה, אולם המבצע התרשל בעבודתו - לא הדריך, לא פיקח, לא מינה מנהל עבודה - הרי שהמבטחת והמאשימה עלולות לטעון כנגד הדיירים שהם בחרו מבצע בנייה רשלן ובנוסף הם גם לא פיקחו על עבודתו.
In light of the above, tenants (even if they are only the ones ordering the work) are subject to the following obligations:
· All residents will receive special safety training for residents of TAMA 38 sites.
· Appropriate safety procedures will be posted on the entrance walls.
· A separation of premises (ex-territory) will be implemented between the building under construction and the existing building.
· A WhatsApp group will be established with members from the tenants and the contractor. This communication channel is intended to convey important messages to the tenants, such as: regarding the installation of scaffolding, digging a hole, a path protected from objects at height, weather alerts, and the like.
· If there is a "supervisor" on behalf of the tenants, a special agreement must be signed with him that will assign to the supervisor the responsibility of supervising the contractor and the construction manager on his behalf.
· The contractor's insurance will cover the tenants as the person ordering the work, both in the normal insurance aspect (claims from victims, etc.) and in the non-normal insurance aspect – National Insurance substitution, criminal liability, etc.
· The inspector, on behalf of the tenants, will monitor and document his inspection inspections on site (general ledger inspection, crane inspection, scaffolding inspection, etc.), not professional inspections but inspections to verify that all of these issues were carried out by appropriate professionals under the supervision of the foreman.
· In a project where a safety supervisor needs to be appointed, it must be ensured that such a supervisor is on site and that his activities on site are supervised as required by the Ministry of Labor.
· Protection for tenants (in criminal matters) will only be available if the tenants prove that they did everything that a reasonable contractor should have done. It will not be possible to claim that the tenants' liability expired once they appointed a general contractor.
· For example, tenants will check (on the Ministry of Labor website) that the appointment of the project manager is valid throughout the construction work.
· כל הדיירים יקבלו הדרכת בטיחות מיוחדת לדיירים באתרי תמ"א 38.
· על קירות הכניסה יודבקו נהלי בטיחות מתאימים.
· תבוצע הפרדת חצרים (אקס-טריטוריה) בין הבניין בהקמה לבין הבניין הקיים.
· תוקם קבוצת ווטסאפ שיהיו חברים בה הדיירים והקבלן. ערוץ תקשורת זה נועד להעביר לדיירים הודעות חשובות כגון: בדבר התקנת פיגום, חפירת בור, מסלול מוגן מחפצים בגובה, התראות מזג אוויר וכדומה.
· במידה ויש "מפקח" מטעם הדיירים, יש לחתום עימו על הסכם מיוחד שיטיל על המפקח את נושא הפיקוח על הקבלן ומנהל העבודה מטעמו.
· הביטוח של הקבלן יכסה את הדיירים כמזמין העבודה, הן בפן הביטוחי הרגיל (תביעות של נפגעים וכדומה) והן בפן הביטוחי הלא רגיל – שיבוב של הביטוח הלאומי, אחריות פלילית וכדומה.
· המפקח מטעם הדיירים, יפקח ויתעד את ביקורות הפיקוח שלו באתר (בדיקת פנקס כללי, בדיקת עגורנים, בדיקת פיגומים וכדומה), לא בדיקות מקצועיות אלא בדיקות לווידוא שכל הנושאים הללו בוצעו על ידי אנשי מקצוע מתאימים תחת פיקוחו של מנהל העבודה.
· בפרויקט בו צריך למנות ממונה על הבטיחות בעבודה יש לוודא כי ממונה כזה פועל באתר וכמו כן לפקח על פעילותו באתר כפי שמשרד העבודה מחייב.
· הגנה לדיירים (בפן הפלילי) תקוים רק במידה והדיירים יוכיחו שהם עשו כל מה שמזמין עבודה סביר היה צריך לעשות. לא ניתן יהיה לטעון שאחריות הדיירים פגה מרגע שהם מינו קבלן ראשי.
· לדוגמה, הדיירים יבדקו (באתר משרד העבודה) שהמינוי של מנהל העבודה בפרויקט הוא בתוקף בכל מהלך ביצוע עבודות הבנייה.
מסמכים
