shadow ready-web-FF.png
מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

מאת: איציק סימון


המציאות בענף הנדל"ן בישראל יוצרת לא מעט מצבים שבהם דירות ומבנים נמסרים או מועברים לידי רוכשים בטרם התקבל עבורם טופס 4. דהיינו, לפני שבעל היתר הבנייה הגיש את מלוא המסמכים הרלבנטיים לרשות המקומית וקיבל את האישור הסופי לאכלוס ולחיבור לתשתיות.


היות שמסירת דירות לפני טופס 4 נעשית באופן תדיר (מדי), חשוב לשים זרקור על הנושא מבחינת היבטי הביטוח הכרוכים בכך. ננסה לעשות זאת בקצרה ברשימה שלפניכם.

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

מדוע קבלנים ויזמים מבקשים למסור לפני קבלת טופס 4 ואישור איכלוס?

דוגמה נפוצה לסיטואציה של מסירה לפני טופס 4 ואישור אכלוס יכולה להיות כשיזם מוביל פרויקט של תמ"א 38/1 ומאפשר לדייר שרכש את אחת מדירות היזם (הדירות החדשות שנבנו על גג הבניין) להיכנס לנכס ולבצע שיפוצים והתאמות.

פעמים רבות קבלנים ויזמים מתעכבים עם לוחות זמנים ומוצאים את עצמם "נדחקים לקיר" מבחינת איחורי מסירה, קנסות וחשש להיתבע בגין "הפרת חוזה". לא אחת הם מבקשים להתמודד עם הסיטואציה על ידי מתן אפשרות לדיירים להיכנס לנכס ולבצע בו פעולות שונות (לא מגורים).


הדברים בולטים שבעתיים כשהעיכובים לא נובעים מעבודות הבנייה גרידא אלא נעוצים במכשולים מנהלתיים (שקשורים, למשל, להתנהלות מול הרשות המקומית ו/או הוועדה לתכנון ובנייה). הקבלן שמתעכב חש חוסר אונים וסבור שמסירה לפני טופס 4 תנמיך מעט את מפלס הלחצים שהוא נתון בו.


יודגש כבר עתה שמבחינת ביטוח, מסירה לפני טופס 4 היא בעייתית ובלשון המעטה. מצד אחד ביטוח העבודות הקבלניות עדיין תקף אך לא על עבודות פרטיות המוזמנות על ידי דיירים, ומצד שני במרבית הפוליסות המקובלות בישראל לביטוח חבות מוצר התנאי לכיסוי הינו "טופס 4 ואישור איכלוס".


זוהי מעין תקופת ביניים אפורה שמעמידה את הפרויקט כולו בסיכון. לדוגמה, העדר זהות ברורה של מבטח בעקבות מקרה של שריפה בדירת הרוכש החדש שגרמה לנזקים כבדים לדירות סמוכות, לרכוש המשותף ואפילו למבנה כולו.

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

האם יש פתרון של ביטוח לפני מסירת טופס 4?

בסוכנות הביטוח שלנו, העוסקת מזה למעלה מ-30 שנה בביטוחי בנייה, אנחנו מתבקשים לעתים למצוא פתרונות יצירתיים לקבלנים ויזמים שמעוניינים – חרף הסיכונים – למסור את הבניין או חלקו לפני טופס 4.


דרך המלך כאן היא לעודד את הקבלן/היזם להימנע מהמהלך ולקדם ככל הניתן את קבלתו של טופס אישור אכלוס. ככל שאין מנוס, היזם נדרש לטיפול בהיבטים המשפטיים ועצת עורכי דינו, ןאנו מתבקשים לעתים להכין נספח ביטוח שעשוי להתאים כדי להקטין את שיעור הסיכון.


כך לדוגמה, יש הכרח לדרוש מהרוכש שנכנס לנכס לפני קבלת טופס 4 להצהיר על אחריותו לנזקים ואף לבקש ממנו להציג כנגד מסירת המפתח הוכחה לרכישת ביטוח לעבודות שהוא מתכנן. זהו פתרון שאיננו מלא אך יכול לסייע.


כלל חשוב נוסף הוא לוודא שהעבודות שנעשות בדירה על ידי הרוכש לא תעכבנה את קבלת טופס 4 לבניין כולו. רצוי לתחום אותן בתקופת זמן ברורה ומוגדרת מראש שמתכתבת עם קצב העבודות ולוחות הזמנים לקבלת טופס אישור אכלוס לבניין.


מדוע הביטוח הפרטי של הרוכש לא מעניק את הכיסוי המלא? יכולות להיות לכך כמה סיבות וניתן דוגמה "קלאסית". הביטוח הפרטי יירכש ככל הנראה כנגד שווי נכס של דירה שעלות בנייתה (לצורך העניין) כ-1 מיליון שקלים. זאת בעוד שהנזק מאירועים בדירה שיחרגו לרכוש המשותף או לדירות אחרות (כמו שריפה או הצפה) עלול לפגוע בבניין כולו ששוויו עשרות מיליוני שקלים. כלומר, בעלהדירה לא יהיה מוגן על כל הסכום הנ"ל והדברים ברורים.

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

הסיכון הגדול בעבודות שיפוצים לפני טופס 4

סוגיה חשובה שיש להדגיש היא שעבודות שיפוצים עלולות להיות מסוכנות בדיוק כמו עבודות בנייה "רגילות" ואף יותר. מחקרים שבוחנים את ענף הבנייה בהיבט תאונות העבודה מוצאים פעם אחר פעם את ענף השיפוצים כאחד המסוכנים בישראל.

לפי נתוני התאחדות קבלני השיפוצים בישראל, בכל שנה 1 מכל 10 קבלני שיפוצים מתמודד עם פגיעה בעבודה שלו או של עובדיו. ב-60% מהמקרים בעקבות שימוש בכלים, ב-30% מהמקרים בשל נפילה מגובה ובכ-6% בגין התחשמלות.


המשמעות היא שהדייר שמקבל לידיו דירה לפני טופס 4 ומכניס אליה קבלני שיפוצים לביצוע התאמות, מצוי "בקבוצת סיכון". בין אם הוא מתקשר עם קבלן שיפוצים ראשי (ומוגדר בתור "מזמין העבודה") ובין אם הוא פועל מול מספר קבלנים מקצועיים (ומוגדר בתור "מבצע הבנייה").


בעניין זה אפשר לציין גם פתרון שיכול לייתר את הצורך במסירת הדירה לפני טופס 4 והוא ביצוע עבודות ההתאמות והשיפוץ הפרטיות על ידי הקבלן הראשי תוך הגדלת שווי העבודות והכללתן תחת המטריה של הפוליסה הקבלנית לפרויקט כולו. זהו מענה נכון ובשכיח בפרויקטים של תמ"א 38/1 שמבוססים על חיזוק והרחבה, כשדיירים רוצים לעשות שיפוץ פרטי בדירתם לצד עבודות ההתחדשות בנכס ובבניין.

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

לסיכום,

מסירת מבנה ללא טופס 4 היא מהלך שרצוי להימנע ממנו. נזקי גוף או רכוש שייגרמו בתקופת הביניים בין מתן המפתח לקבלת טופס אישור אכלוס סופי עלולים ליפול בין הכיסאות ועל כתפי הדיירים ו/או הקבלנים/היזמים.


יש אמנם פתרונות ביטוחיים מסוימים שיכולים לצמצם את החשיפה אם אין ברירה, אך כדאי שלא להידרש להם. כך או כך רצוי להיוועץ בנושא עם היועץ המשפטי של היזם, שמתמחה בנושא ובקיא בתחום על בוריו.

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

מסירת מבנה ללא טופס 4 – היבטי ביטוח לקבלנים/ליזמים

חסר לך מידע בנושא ביטוח קבלנים או ביטוח עבודות קבלניות?
נשמח לעזור לך
צור קשר - 03-6951414

 itzick@simon-ins.co.il -או שלח מייל

או מלא את הטופס ונחזור אליך בהקדם