נטישת פרויקט תמ"א 38 חיזוק באמצע העבודות - המשמעויות הביטוחיות
4 באפר׳ 2020
מאת: איציק סימון, מנכ"ל
היזם חסר הניסיון שנכנס לתמ"א 38 שגדול עליו זעקה הכותרת בכלכליסט (פברואר 2020), "קורבנות תמ"א 38: הדיירים שחיים בסיוט כבר 6 שנים", נכתב בגלובס (יוני 2017), "קבלן התמ"א 38 נטש - הדיירים חיו שנים בין ההריסות" דיווחו בוואלה (אוקטובר 2015). פרויקטים לפי תמ"א 38 הם אמנם מפתח מעולה להתחדשות עירונית, אך נחשבים גם כ"פרויקטים בסיכון גבוה". ההזדמנויות המפתות מצד הדיירים, שכבר מדמיינים את הלובי המפואר, המעלית החדישה, הממ"ד, הפיתוח החיצוני והעלייה בשווי, כמו גם מצד הגורמים הביצועיים והכלכליים – הקבלן והיזם - הופכים את המתווה לפופולרי מאד. התחרות על ליבם של הדיירים מצדם של היזמים גורמת להצעות מחיר לא הגיוניות, הבטחות מרחיקות לכת, תופעה של "מאכערים" ועוד. כפועל יוצא מזה – אנו עדים לצערנו לתופעה נרחבת של כישלונות עסקיים ונטישת פרויקטים על ידי קבלנים או יזמים.
מאת: איציק סימון, מנכ"ל
"היזם חסר הניסיון שנכנס לתמ"א 38 שגדול עליו" זעקה הכותרת בכלכליסט (פברואר 2020), "קורבנות תמ"א 38: הדיירים שחיים בסיוט כבר 6 שנים", נכתב בגלובס (יוני 2017), "קבלן התמ"א 38 נטש - הדיירים חיו שנים בין ההריסות" דיווחו בוואלה (אוקטובר 2015).
פרויקטים לפי תמ"א 38 הם אמנם מפתח מעולה להתחדשות עירונית, אך נחשבים גם כ"פרויקטים בסיכון גבוה".
ההזדמנויות המפתות מצד הדיירים, שכבר מדמיינים את הלובי המפואר, המעלית החדישה, הממ"ד, הפיתוח החיצוני והעלייה בשווי, כמו גם מצד הגורמים הביצועיים והכלכליים – הקבלן והיזם - הופכים את המתווה לפופולרי מאד.
התחרות על ליבם של הדיירים מצדם של היזמים גורמת להצעות מחיר לא הגיוניות, הבטחות מרחיקות לכת, תופעה של "מאכערים" ועוד. כפועל יוצא מזה – אנו עדים לצערנו לתופעה נרחבת של כישלונות עסקיים ונטישת פרויקטים על ידי קבלנים או יזמים.
הסיבות לנטישת פרויקטים של תמ"א 38
נטישת פרויקטים של תמ"א 38 יכולה להיות מצד היזם או מצד הקבלן, והסיבות הינן רבות ומגוונת. מבחינת היזמים, פעמים רבות מסתבר כי קיים פער עצום בין הציפיות והתקוות הגבוהות לגבי הרווח הכלכלי, לבין המציאות בשטח ככל שהשלבים מתקדמים. לא אחת, היזם מבין מאוחר מדי שהמציאות רחוקה מהתכנון המקורי. קשיי המימון מכבידים, המנהלות מעיקות, התקוות נכזבו - ולעתים הוא מוצא את עצמו מפסיד מהפרויקט.
כסוכנות ביטוח העובדת בתחום ההתחדשות העירונית מזה עשרות שנים, נתקלנו ושמענו לצערנו על לא מעט יזמים שנכנסו לפרויקטים של תמ"א 38 מבלי לקחת בחשבון את המורכבות וההסתבכויות בדרך, הקיימות כמעט בכל אתר בנייה. חוסר ניסיון והעדר מיומנות, כמו גם גב כלכלי חלש, מהווים מתכון בטוח עבור קריסת יזמים אלה.
לעתים הנטישה נובעת מתסמינים זהים אצל קבלנים שמבקשים לזכות בפרויקט עם עלות אטרקטיבית, אך כאשר הם נדרשים לבצע את החוזה, הם מגלים שהצעת המחיר שניתנה לא יכולה לכלכל את העבודות.
כמובן שישנם גם מצבים בהם הדיירים "מנטישים" את היזם או הקבלן בעקבות סכסוכים, ובאופן כללי אפשר להגיד כי המשולש של מערכת היחסים דיירים-יזם-קבלן הוא עדין מאד בתמ"א 38.
נטישת פרויקטים של תמ"א 38 יכולה להיות מצד היזם או מצד הקבלן, והסיבות הינן רבות ומגוונת. מבחינת היזמים, פעמים רבות מסתבר כי קיים פער עצום בין הציפיות והתקוות הגבוהות לגבי הרווח הכלכלי, לבין המציאות בשטח ככל שהשלבים מתקדמים. לא אחת, היזם מבין מאוחר מדי שהמציאות רחוקה מהתכנון המקורי. קשיי המימון מכבידים, המנהלות מעיקות, התקוות נכזבו - ולעתים הוא מוצא את עצמו מפסיד מהפרויקט. כסוכנות ביטוח העובדת בתחום ההתחדשות העירונית מזה עשרות שנים, נתקלנו ושמענו לצערנו על לא מעט יזמים שנכנסו לפרויקטים של תמ"א 38 מבלי לקחת בחשבון את המורכבות וההסתבכויות בדרך, הקיימות כמעט בכל אתר בנייה. חוסר ניסיון והעדר מיומנות, כמו גם גב כלכלי חלש, מהווים מתכון בטוח עבור קריסת יזמים אלה. לעתים הנטישה נובעת מתסמינים זהים אצל קבלנים שמבקשים לזכות בפרויקט עם עלות אטרקטיבית, אך כאשר הם נדרשים לבצע את החוזה, הם מגלים שהצעת המחיר שניתנה לא יכולה לכלכל את העבודות. כמובן שישנם גם מצבים בהם הדיירים "מנטישים" את היזם או הקבלן בעקבות סכסוכים, ובאופן כללי אפשר להגיד כי המשולש של מערכת היחסים דיירים-יזם-קבלן הוא עדין מאד בתמ"א 38.
פרויקט שננטש – לעתים אתגר ביטוחי
ההשלכות של מצב שבו העבודות באתר נפסקות, הן משמעותיות ביותר. במיוחד בפרויקטים של תמ"א 38 (1-3) לחיזוק המבנה ובניית תוספת קומות ודירות , בהם הדיירים ממשיכים לחיות במקום. הדיירים למעשה חיים באתר בנייה שבו סיכונים ומכשולים רבים, האורבים גם להם, גם לבני משפחותיהם וגם למבקרים (עוברי אורח, אנשי שירות, אורחים וכו'). איכות חייהם של הדיירים נפגעת אף היא. מה שהיה אמור להיות פגיעה של שנתיים-שלוש בלבד, הופך לשגרה שסופה לא נראה באופק.
לצד המורכבות המשפטית והחוזית, וכן לצד העלויות הכספיות והחששות המובנים, חשוב לדעת כי יש לנטישת קבלן/יזם השלכות ביטוחיות. לעתים דרמטיות וקיצוניות. על מנת לעשות מעט סדר בנושא, נסביר כאן בקצרה את עיקרי הדברים.
תחלופת קבלנים הינה, לצערנו, תופעה נפוצה בפרויקטים של תמ"א 38. במקרה זה, יש לבדוק היטב האם ביטוח העבודות הקבלניות נרכש על ידי הקבלן או היזם.
ככל שהפוליסה נרכשה על ידי היזם, והוא מוגדר בה בתור מבוטח ראשי, היזם צריך למצוא קבלן חלופי. אמנם ייתכן והדבר יהיה כרוך בעיכוב בלוחות הזמנים, שכן מציאת קבלן טוב ופנוי היא משימה שיכולה לקחת מספר חודשים, אך הדיירים בהחלט רשאים להיות רגועים. עם זאת, חשוב שהדיירים יוודאו כי היזם דואג בתקופת הביניים לשמור על בטיחות האתר, לפנות מכשולים ולשמור על האתר מאורגן, מסודר, נקי ובטוח.
אחד הדגשים המרכזיים שלנו בסוכנות הביטוח איציק סימון, המתמחה בביטוחי תמ"א 38 מזה כ-15 שנה (ובביטוחי בנייה בכלל כבר למעלה מ-30 שנה), היא שהפוליסה תירכש על ידי היזם ולא ע"י הקבלן. כך, בעת תחלופת קבלנים, פוליסת הביטוח עדיין תקפה וכל שעל היזם הוא למצא קבלן מתאים, וזאת ללא כל פגיעה בהמשך וברצף הכיסוי הביטוחי.
אם הקבלן שנטש הוא בעל הפוליסה המבוטח הראשי בפוליסה הקבלנית, אנחנו נמצאים בסיטואציה אחרת לגמרי. במקרה זה, הפרויקט עלול להימצא ללא ביטוח תקף.
פעמים רבות הצעד הראשון של הקבלן העוזב יהיה לפנות לחברת הביטוח ולהודיע על סיום פעילותו בפרויקט (כדי לקבל החזר יחסי מדמי הביטוח). כעת, היזם מצוי במצב מאתגר, שכן הוא צריך גם למצוא קבלן חדש וגם לרכוש פוליסת ביטוח עבודות קבלניות.
אין זה עניין של מה בכך. לא כל קבלן ייכנס ברצון לפרויקט שננטש באמצע עבודות (שכן הוא לא באמת יודע מה היו הגורמים שהביאו לעזיבת קודמו), ובפרט קבלנים איכותיים וטובים. בנוסף, חברת הביטוח עלולה להקשות על עריכת פוליסת ביטוח עבודות קבלניות לפרויקט שהעבודות בו הופסקו. פעמים רבות היא תסרב כלל להנפיק את הפוליסה, ויש שהיא תדרוש בעבורה פרמיות גבוהות ותנאים נלווים נוקשים.
הקבלן נטש, מה מהמשמעות הביטוחית?
בדומה לנטישת קבלנים, גם נטישת יזמים איננה נדירה בפרויקטים של תמ"א 38. יזמים מבקשים לעזוב פרויקטים בשלבים שונים בתהליך. למשל, קושי בהשגת מימון בנקאי לאחר קבלת היתר בנייה, גילוי קשיים הנדסיים לא צפויים, מחלוקות עם הדיירים, עלויות בלתי צפויות ללא גב כלכלי, קושי בהתקשרות עם קבלן מבצע וכדומה.
יש מקרים בהם מחלוקת בין הדיירים ליזם מובילה את הראשונים לנסות "לפטר" את האחרון. למשל, על ידי ניסיון לפתוח את החוזה בנסיבות של אי עמידה בתנאי הנחשב כ"הפרה" ולערוך בו "מקצה שיפורים". לכך יש להוסיף דיירים שבנסיבות כאלה סבורים שהם יכולים להוביל את הפרויקט בעצמם, טוב מהיזם, ומנסים לדחוק אותו החוצה.
מבחינת הביטוח, מדובר בבעיה מורכבת אם היזם סולק לאחר שהעבודות כבר החלו בשטח. ככל שהיזם היה זה שרכש את פוליסת העבודות הקבלניות, בעזיבתו הדיירים נמצאים ללא ביטוח תקף וראוי. כל תאונה או אירוע שיתרחשו באתר, מבלי שתירכש פוליסת ביטוח חלופית, עלולים להציב אותם כאחראים בנזיקין.
זו הסיבה שאנו ממליצים שבפרויקטים של תמ"א 38, לא די בכך שפוליסת ביטוח עבודות קבלניות תירכש על ידי היזם ולא ע"י הקבלן, אלא שייכלל בה סעיף המאפשר לדיירים להיכנס בנעליו של בעל הפוליסה והמבוטח הראשי, אם היזם עוזב. סעיף זה אמנם הופך את הדיירים לבעלי הפוליסה והמבוטח הראשי בה, אך מאפשר להם ליהנות מהמשך הכיסוי הביטוחי לפרויקט, וכאן מדובר על עניין בעל חשיבות רבה.
היזם נוטש, מה עושים?
לסיכום, סוף ביטוח תמ"א 38 במחשבה תחילה
פרויקטים של תמ"א 38 הם פרויקטים בסיכון גבוה. נטישות קבלנים ויזמים אינן נדירות בפרויקטים הללו, ומבחינה ביטוחית יש לעזיבות הללו השלכות דרמטיות על הדיירים. כדי למנוע מצבים בהם הפרויקט יהיה ללא ביטוח, ניתן לנקוט במספר צעדי הכנה והגנה מבעוד מועד. שנאמר, סוף מעשה במחשבה תחילה:
> היזם כמבוטח הראשי – כאשר הדיירים מתקשרים עם יזם לפרויקט תמ"א 38, חשוב מאד לוודא כי היזם יהיה המבוטח הראשי בפוליסת ביטוח העבודות הקבלניות. זאת כדי למנוע השפעה על הפוליסה במקרה של תחלופת קבלנים.
> סעיף הדן בהחלפת בעל הפוליסה במקרה של עזיבת יזם – מעבר לכך שכדאי לוודא כי היזם הוא המבוטח הראשי, צריך להכניס בפוליסה סעיף לפיו הדיירים יכולים להיכנס בנעליו של בעל הפוליסה והמבוטח הראשי (היזם) , במקרה שזה ייצא מהפרויקט מכל סיבה.
> אישור הקבלן המבצע על ידי הדיירים – בחוזה בין הדיירים ליזם, כדאי מאד לקבוע כי הקבלן שייבחר יהיה נתון לאישורם של הדיירים. זאת בכדי לאפשר לדיירים לוודא כי היזם מתקשר לא רק עם הקבלן הזול ביותר אלא גם שהוא מקפיד לבחור בקבלן בעל ניסיון בפרויקטים של תמ"א 38. תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום שבו המשפט הידוע "אין חכם כבעל הניסיון" נאמר ביתר שאת.
> ערבויות ובטוחות – במסגרת ההסכם מול היזם, על הדיירים להקפיד על ערבויות ובטוחות ראויות. למשל, ככל שמדובר בפרויקטים לפי תמ"א 38/1, כדאי לוודא את קיומה של ערבות ביצוע. הערבות ניתנת לדיירים בסמוך לתחילת העבודות ומוחזקת בנאמנות ע"י עורך דינם. ערבות ביצוע מאפשרת לדיירים אשר גרים בבניין לפרוע אותה בעקבות הפרת הסכם על ידי היזם, תחלופת קבלנים וכדומה.
פרויקטים של תמ"א 38 הם פרויקטים בסיכון גבוה. נטישות קבלנים ויזמים אינן נדירות בפרויקטים הללו, ומבחינה ביטוחית יש לעזיבות הללו השלכות דרמטיות על הדיירים. כדי למנוע מצבים בהם הפרויקט יהיה ללא ביטוח, ניתן לנקוט במספר צעדי הכנה והגנה מבעוד מועד. שנאמר, סוף מעשה במחשבה תחילה: > היזם כמבוטח הראשי – כאשר הדיירים מתקשרים עם יזם לפרויקט תמ"א 38, חשוב מאד לוודא כי היזם יהיה המבוטח הראשי בפוליסת ביטוח העבודות הקבלניות. זאת כדי למנוע השפעה על הפוליסה במקרה של תחלופת קבלנים. > סעיף הדן בהחלפת בעל הפוליסה במקרה של עזיבת יזם – מעבר לכך שכדאי לוודא כי היזם הוא המבוטח הראשי, צריך להכניס בפוליסה סעיף לפיו הדיירים יכולים להיכנס בנעליו של בעל הפוליסה והמבוטח הראשי (היזם) , במקרה שזה ייצא מהפרויקט מכל סיבה. > אישור הקבלן המבצע על ידי הדיירים – בחוזה בין הדיירים ליזם, כדאי מאד לקבוע כי הקבלן שייבחר יהיה נתון לאישורם של הדיירים. זאת בכדי לאפשר לדיירים לוודא כי היזם מתקשר לא רק עם הקבלן הזול ביותר אלא גם שהוא מקפיד לבחור בקבלן בעל ניסיון בפרויקטים של תמ"א 38. תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום שבו המשפט הידוע "אין חכם כבעל הניסיון" נאמר ביתר שאת. > ערבויות ובטוחות – במסגרת ההסכם מול היזם, על הדיירים להקפיד על ערבויות ובטוחות ראויות. למשל, ככל שמדובר בפרויקטים לפי תמ"א 38/1, כדאי לוודא את קיומה של ערבות ביצוע. הערבות ניתנת לדיירים בסמוך לתחילת העבודות ומוחזקת בנאמנות ע"י עורך דינם. ערבות ביצוע מאפשרת לדיירים אשר גרים בבניין לפרוע אותה בעקבות הפרת הסכם על ידי היזם, תחלופת קבלנים וכדומה.
מסמכים
