מאת: מירי לבהר ועומרי ניסני
פרויקטים לפי תמ"א 38 הינם ייחודיים לנוף הבנייה בישראל. הם נחשבים לפופולריים ומהווים פתרון אפקטיבי לקידום התחדשותו של המרחב האורבני.
אור לשנת 2021, לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יש בישראל כ-200,000 יחידות דיור אשר נמצאות בתהליכי התחדשות במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי. בכתבה הקצרה הבאה נתמקד מזווית הביטוח באחת מהפונקציות המקצועיות בפרויקטים הללו והיא – מפקח הדיירים.
מפקח דיירים בתמ"א 38 – אחריות מקצועית
מיהו מפקח הדיירים?
באתרי בנייה "רגילים" המורכבים מיזם וקבלן מבצע, ממונה לעתים קרובות מפקח בנייה המשמש כידו הארוכה של היזם בשטח. בפרויקטים לפי תמ"א 38, בהם בעלי הדירות נוכחים במשוואה, נהוג למנות גם "מפקח דיירים".
מדובר במפקח שהוא לרוב מהנדס או הנדסאי המייצג את האינטרסים של הדיירים. תפקידו החשוב מקפל בחובו חובת זהירות מושגית וקונקרטית בינו לבין בעלי הדירות, והוא עלול להיות חשוף לתביעות בסכומים ניכרים.
מפקח דיירים מתמנה להגשמת מספר תכליות כגון פיקוח על שלבי התכנון של הפרויקט לפני קבלת היתר בנייה, פיקוח על הלימה בין הליכי התכנון להסכמות שגובשו בין היזם לדיירים, בקרה על עמידה בלוחות הזמנים בהתאם להסכם, פיקוח על ביצוע העבודות בפועל (לאחר קבלת היתר), ווידוא תיקון נזקים או ליקויים שהתגלו ושאינם תואמים את התוכניות או את הפרקטיקה ההנדסית, העברת דיווחים שוטפים לדיירים או בעלי הנכסים ועוד. על פי רוב מפקח הדיירים ממשיך לשרת את הדיירים לאחר סיום הפרויקט בשלב מסירת הדירות.
חשיפה לתביעה
ייתכנו סיטואציות שונות שבמסגרתן יכולה להיות מוגשת תביעת נזיקין כנגד המפקח של הדיירים. לדוגמה, כשלים שגרמו לעיכוב בלוחות זמנים, קושי בהשגת טופס 4, אירועים נזיקיים ותאונתיים באתר הבנייה וכדומה.
הניסיון מלמד כי למרות שמפקח הדיירים לא יהיה בהכרח האחראי הבלעדי, כמעט תמיד, במקרה של הגשת תביעה, הוא ימצא את עצמו בין הנתבעים. המציאות אף מראה שבמקרים רבים תוטל עליו גם אחריות לפיצוי. בין אם בשיעורים "רזים" של 5%-10% מסך הנזק, ובין אם בהיקפים משמעותיים הרבה יותר.
חשוב להדגיש גם כי מפקחי דיירים רבים אינם עובדים בפרויקטים בודדים אלא מתנהלים במקביל מול 3-4 פרויקטים שונים. אי לכך, רמת החשיפה שלהם היא כפולה ומכופלת
פוליסת אחריות מקצועית, ביטוח חובה
הדרך היחידה של מפקח הדיירים להגן על עצמו כראוי היא ברכישה נכונה ומדויקת של פוליסת אחריות מקצועית. לצערנו אנו נתקלים לא מעט במפקחי דיירים שאינם מפנימים את מלוא הסיכון הרובץ לפתחם "ונופלים" בכך. בין אם במצבים חריגים של אי רכישת פוליסה כלל, ובין אם ברכישת ביטוח אחריות מקצועית שאיננו מקיף ושלם דיו.
במה דברים אמורים? ראשית, יש להקפיד על רכישת ביטוח אחריות מקצועית עם גבולות אחריות בסכומים ראויים. על מפקח הדיירים להבין כי תביעות שמוגשות כנגדו יכולות לטפס לכדי סכומים גבוהים. למשל, תביעות בגין נזקי גוף קשים שנגרמו בעקבות כשלי בטיחות שנטען כי היה עליו לזהות ולספק להם מענה מבעוד מועד.
שנית, פוליסת אחריות מקצועית היא ביטוח מסוג "מועד הגשת התביעה" (Claims Made). תוקפה כפוף הן לקיומה במועד האירוע, והן במועד הגשת התביעה.
על המפקח איפוא להקפיד ולחדש את הפוליסה באופן שוטף, כולל לאחר יציאתו לגמלאות ופרישתו. תביעות יכולות להיות מוגשות גם שנים רבות לאחר האירועים. חשוב גם לשים לב לכיסויים רטרואקטיביים עבור פרויקטים שבוצעו בעבר.
אחריות גם על הדיירים עצמם
לצד הצורך הברור של מפקח הדיירים ברכישת ביטוח אחריות מקצועית ראוי, רצוי שהדיירים עצמם יוודאו את קיומו של ביטוח אחריות כאמור בהתקשרותם עם איש המקצוע.
זאת ועוד, באם מפקח הדיירים איננו מחזיק בפוליסת ביטוח אחריות מקצועית ו/או ירכוש פוליסה שאיננה הולמת את הסיכון, ככל שתוגש ע"י הדיירים תביעה כנגד המפקח והם יימצאו כזכאים לפיצוי, הם עלולים לעמוד מול שוקת שבורה ובלי יכולת להיפרע.
מומלץ שהדיירים יבדקו את הפוליסה ולא ישמשו כחותמת גומי לביטוח אחריות מקצועית שאיננו מספק את היריעה המלאה. המהדרין יקפידו להתייעץ עם יועץ ביטוח המתמחה בביטוחי אחריות מקצועית למקצועות ההנדסה, בביטוחי בנייה בכלל ובביטוחי התחדשות עירונית בפרט.
כמה מילים אודות כותבת המאמר
מירי לבהר
סמנכ"לית סוכנות איציק סימון – הסוכנות המובילה לביטוחי בניה. מירי הינה בעלת רזומה עשיר של למעלה מ-30 שנה בענף הביטוח בתפקידים בכירים, בין היתר מירי מומחית לביטוחי אחריות מקצועית למהנדסים, הנדסאים, אדריכלים ומתכנני ערים.
כמה מילים אודות כותב המאמר
עומרי ניסני
מהנדס אזרחי, בוגר תואר שני במנהל עסקים, מנהל סיכונים הנדסיים בסוכנות איציק סימון – הסוכנות המובילה לביטוחי בניה. במסגרת תפקידו אחראי ניסני על בחינת סיכונים בפרויקטים העתידים להיות מבוטחים בסוכנות, מתן פתרונות הנדסיים בפרויקטים מורכבים על מנת להקל את הסיכון וליווי עד לקבלת הסכמת חברת הביטוח לבטח את הפרוייקט.
זאת ועוד, עומרי תורם רבות לניהול תביעות ביטוח מורכבות בפן ההנדסי.
