הפניקס - מחלקת ליווי וערבויות : סקירת שוק
להצעת מחיר
המותאמת עבורך
מאמר מאת גלית טפר, מנהלת מחלקת ליווי וערבויות חוק מכר
שנת 2018 התחילה עם סימני שאלה רבים הנוגעים לכיוון שאליו הולך שוק הנדל"ן, בעיקר לאור ההתפתחויות הרבות בהקשר עם מכרזי "מחיר למשתכן", ואי הוודאות לגבי רמת ההשפעה של התוכנית על מחירי הדיור לאורך זמן.
ואכן, כצפוי, ראינו במהלך השנה תנודות בנתוני מחירי המכירה על בסיס חודשי, תוך חוסר הסכמה בין הגורמים השונים המודדים את השינויים.
לאחרונה פורסם כי בסיכום 12 החודשים האחרונים, בתקופה שבין דצמבר 2017 לנובמבר 2018, חלה ירידה במחירי הדירות בשיעור של כ-2.3%. עיקר הירידה חל בסוף שנת 2017 ותחילת שנת 2018. דהיינו, בחודשים האחרונים ראינו שינוי מועט, אך הדבר עדיין מהוה אינדיקציה חיובית לכך שהמחירים, לכל הפחות, פסקו מלעלות.
היבטים הנוגעים למכרזי מחיר למשתכן
לצד הגורמים השונים אשר תמכו בהתייצבותם של מחירי השוק בענף הנדל"ן בחודשים האחרונים, חשוב לציין את העלייה בביקושים.
סקירה שפורסמה לאחרונה על ידי הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מצביעה על כך שבחודש דצמבר 2018 נרכשו בישראל לא פחות מכ-5,800 דירות יד ראשונה. לא רק זינוק דרמטי של כ-38% ביחס לדצמבר אשתקד, אלא שיא בהיקף רכישות חודשי מזה עשור.
יודגש כי הנתון הנ"ל נותר גבוה גם לאחר שמנכים ממנו את היקף הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן, כך שייתכן בהחלט שזוגות צעירים רבים מביעים סוג של "ייאוש" מהתוכנית. את הדבר ניתן לתלות בסיבות שונות (לא רשימה סגורה):
-
מיקומים לא אטרקטיביים - היצע הדירות במחיר למשתכן מפנה את הזוגות לערים הנתפסות בעיניהם כפחות אטרקטיביות.
-
אי מסירת קרקעות ליזם – במקרים רבים, הקרקעות עליהן הדירות אמורות להיבנות במסגרת ההגרלה, טרם נמסרו ליזם.
-
תקופת המתנה – זוכי מחיר למשתכן מתמודדים עם תקופת המתנה ממושכת בין מועד זכייתם בתוכנית למועד קבלתה של הדירה. לעתים, חישוב דמי השכירות בתקופת ההמתנה, לצד השאלה לעניין עליית המחירים בשוק הנדל"ן וחוסר וודאות לגבי הדירה החדשה במחיר למשתכן, פוגעים משמעותית בכדאיות הכלכלית של העסקה מבחינת הרוכשים.
פערי היצע וביקוש
זאת ועוד, מסתמן בשנת 2018 גידול בהיקף הדירות המוגמרות, כאשר הקצב השנתי המדובר עומד על כ-51,000 יחידות (לפי הנתונים עד לחודש ספטמבר). לשם ההשוואה, בשנת 2017 המספרים נעצרו על כ-48,100 דירות, ובשנת 2016 על כ-46,300 דירות. גידול זה מוביל לצמיחה במלאי הדירות בישראל, ובעקיפין תומך בהתמתנות קצב עלייתם של מחירי השכירות.
מנגד, אנו רואים ירידה דרמטית בהיקף התחלות הבנייה בשנה החולפת. קצב של כ-46,000 יחידות דיור לעומת לא פחות מכ-51,400 יחידות דיור בשנת 2017 או כ-55,800 בשנת 2016.
אין זה פלא אפוא שכאשר על רקע חוסר הוודאות בענף, בכל הנוגע לרמות ביקוש ומחירים, קבלנים רבים מצמצמים פעילותם.
כאשר מצליבים את המגמות עם הגידול הממוצע במספר משקי הבית בישראל, העומד על תוספת של כ-50,000 משקי בית חדשים בשנה, ניתן לראות בבירור את היווצרות הפער בין ההיצע והביקוש. התחלות הבנייה אינן מכסות את הביקוש הטבעי, והדבר עלול להוביל לכדי תגובת שרשרת של מחסור בדירות, הצפויה לגרום מטבע הדברים להעלאת מחירים.
צופים פני עתיד
נראה כי גם בשנה הקרובה אנו עומדים בפני שינויים לא ברורים במחירי הדירות, במיוחד לאור חוסר הוודאות באשר ליישום תוכניות הממשלה הנוכחית בשוק הדיור מחד, ותקופת הבחירות הקרבות מאידך.
דיסקליימר
הנתונים המפורטים לעיל הינם מידע תמציתי וכללי בלבד, ומבוססים על נתונים פומביים שפורסמו באמצעי התקשורת. המידע מסופק על בסיס "As-Is", ללא אחריות או ניסיון לייצר מצג כלשהו – במפורש או במשתמע.
אין באמור לעיל כדי להוות אינדיקציה ו/או התחייבות כלשהי לגבי מצב השווקים בעתיד, ואין כל וודאות כי התחזיות המפורטות ברשימה זו, ככל שישנן, אכן יתממשו. התחזיות, ככל שישנן, עשויות בהחלט להתממש באופן שונה מן הצפוי.
האמור לעיל איננו מהווה תחליף לייעוץ השקעות בידי גורמים מוסמכים, התואם את צרכיו של המשקיע, ואיננו מחליף ייעוץ נדרש למשקיע השוקל צעדיו בכיוון של השקעה בתחום על ידי יועץ משפטי, יועץ מס, יועץ השקעות או כל יועץ פיננסי אחר. מוצע למשקיעים להיוועץ עם יועצים מטעמם, אשר יתחשבו בנתונים הייחודים לכל אדם, ובצרכים העומדים על הפרק.
אודות מחלקת ליווי וערבויות נדל"ן בחברת הפניקס
מחלקת ליווי וערבויות נדל"ן בחברת הפניקס השקעות ופיננסים עוסקת במימון וליווי בניית פרויקטים למגורים. המחלקה מספקת ללקוחותיה מענה כולל לכלל הצרכים הפיננסיים של הלקוח לרבות פוליסות חוק מכר, אשראי למימון עלויות רכישת קרקעות ובנייה, ערבויות לבעלי קרקעות ועוד.
המחלקה מציגה ניסיון עשיר בליווי ומימון פרויקטים במסגרת תוכנית למשתכן, פרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38/2, עסקאות קומבינציה, וכן מלווה עשרות פרויקטים באופן עצמאי תוך קיום שיתוף פעולה הדוק עם גורמים ממנים נוספים בשוק. הליווי והמימון נעשים בכפוף לחוק מכר דירות, התשל"ג-1973, ובשיטת הליווי הסגור.
הפניקס שואפת להוות אלטרנטיבה מוסדית עבור מימון פרויקטים לבנייה, תוך עמידה בלתי מתפשרת בסטנדרטים בנקאיים מחמירים ובליווי מומחים ואנשי מקצוע מובילים בתחומם.גלית טפר, מנהלת מחלקת ליווי וערבויות חוק מכרטל: 074-7312023 galitt@fnx.co.ilהפניקס השקעות ופיננסים בע"מ.